حقوق ملاك الوحدات العقارية في الأجزاء المشتركة بالسعودية: حدود الانتفاع ومنع الإضرار بالآخرين

تتضمن العقارات المشتركة في السعودية أجزاءً ينتفع بها جميع الملاك، مثل المداخل والممرات والمصاعد والمواقف والخزانات والحدائق، وقد توجد أجزاء مشتركة تقتصر منفعتها على عدد محدد من الوحدات. وتثير هذه المساحات أسئلة عملية متكررة: هل يحق لمالك شقة الاستئثار بموقف مشترك؟ وهل يجوز إغلاق جزء من الممر أو وضع أغراض شخصية في المدخل؟ وما حدود سلطة جمعية الملاك في تنظيم الانتفاع؟

ينظم نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ملكية الأجزاء المشتركة وحقوق الانتفاع بها، ويقرر أن ممارسة المالك لحقه يجب ألا تتجاوز الحد الذي يضر بجيرانه أو ببقية الملاك. لذلك، فإن فهم طبيعة الجزء المشترك والغرض الذي أُعد له يمثل خطوة أساسية لتجنب النزاعات.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

حقوق ملاك الوحدات العقارية في الأجزاء المشتركة بالسعودية

أولًا: ما المقصود بالأجزاء المشتركة في العقار؟

الأجزاء المشتركة هي الأجزاء المعدّة للاستعمال المشترك بين ملاك الوحدات العقارية المفرزة، أو التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها بينهم.

وتشمل، وفق تعريف النظام، أمثلة متعددة، منها:

• الأرض المقام عليها العقار.

• المداخل والممرات والسلالم.

• المصاعد.

• المواقف، بحسب طبيعة تخصيصها ووثائق العقار.

• الخزانات والقنوات والخدمات المشتركة.

• المسابح والحدائق والساحات.

ولا يعني وجود جزء داخل حدود المبنى أنه مشترك بالضرورة؛ إذ يجب النظر إلى مخطط الفرز والوثائق المعتمدة وطبيعة الجزء والغرض المخصص له.

 

ثانيًا: هل جميع الملاك شركاء في كل الأجزاء المشتركة؟

الأصل أن ملاك الوحدات في العقار المشترك شركاء في الأجزاء المشتركة، لكن النظام يميز بين نوعين:

1. الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك

هي الأجزاء التي أُعدت لخدمة العقار عمومًا، مثل المدخل الرئيسي والمصعد المشترك والممرات العامة، بحسب المخطط المعتمد.

ويكون الانتفاع بها في حدود الغرض الذي أُعدت من أجله، مع مراعاة حقوق بقية الملاك وعدم تعطيل استخدامهم لها.

2. الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك

قد تكون هناك أجزاء لا ينتفع بها إلا ملاك وحدات معينة، بحسب تصميم العقار ووثائق الفرز والاتفاقات المعتمدة.

وتقرر المادة السابعة من النظام أن الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين تكون ملكًا مشتركًا بينهم، ما لم يُتفق على غير ذلك. ولذلك، لا يصح افتراض أن كل مساحة مشتركة متاحة لجميع السكان على قدم المساواة دون مراجعة وثائق العقار.

 

ثالثًا: ما حدود حق المالك في الانتفاع بالأجزاء المشتركة؟

تقرر المادة الثامنة من النظام حق كل مالك في الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة بما لا يتعارض مع الاستعمال المخصص لها. كما تنظم المادة التاسعة حدود استعمال الوحدة والأجزاء المشتركة، وتمنع المالك من الغلو في استعمال حقه إلى الحد الذي يضر بجاره.

ويترتب على ذلك عدد من القواعد العملية:

1. الانتفاع لا يعني الاستئثار: لا يجوز لمالك أن يتعامل مع جزء مشترك على أنه ملك خاص له لمجرد قربه من وحدته.

2. الاستعمال مقيد بالغرض: لا يجوز استخدام الممر المشترك مثلًا بطريقة تعطل المرور أو تمنع الوصول إلى الوحدات.

3. حقوق الآخرين واجبة المراعاة: يجب ألا يؤدي استعمال المالك للجزء المشترك إلى إلحاق ضرر غير مقبول ببقية الملاك.

4. الوثائق المعتمدة أساس مهم: عند النزاع حول موقف أو مساحة أو مرفق، ينبغي الرجوع إلى مخطط الفرز ووثائق التخصيص والنظام الأساسي لجمعية الملاك، إن وجدت.

    

رابعًا: أمثلة على المخالفات المحتملة في الأجزاء المشتركة

تختلف المخالفة بحسب طبيعة العقار ووثائقه والوقائع الفعلية، لكن الأمثلة الآتية توضح صورًا قد تتعارض مع حقوق بقية الملاك:

1. الاستئثار بموقف مشترك

إذا كان الموقف مخصصًا للاستعمال المشترك ولم يُخصص لوحدة معينة بموجب الوثائق المعتمدة، فلا يجوز لمالك أن يستأثر به على حساب بقية الملاك دون سند نظامي أو اتفاق معتبر.

أما إذا كان الموقف مفرزًا أو مخصصًا لوحدة معينة في الوثائق المعتمدة، فتُراعى تلك الوثائق عند تحديد حق الانتفاع به.

2. وضع أغراض شخصية في الممرات

قد يؤدي وضع خزائن أو أحذية أو أثاث في الممرات المشتركة إلى تعطيل المرور أو التأثير في سلامة السكان. ويجب تقييم الأمر وفق طبيعة الممر والغرض المخصص له، ومدى الضرر، والضوابط المعتمدة للعقار.

3. منع الآخرين من استخدام مرفق مشترك

لا يجوز للمالك أن يمنع بقية المستحقين من الانتفاع بجزء مشترك لمجرد أنه الأقرب إلى وحدته أو أنه اعتاد استخدامه وحده، ما لم يكن لديه تخصيص معتبر يجيز ذلك.

4. إجراء تعديلات في المرافق المشتركة

قد يتطلب تركيب حاجز أو إغلاق جزء من مساحة مشتركة أو إجراء تغيير في مدخل أو ممر موافقات وإجراءات إضافية، بحسب طبيعة التغيير وأثره في حقوق الملاك وسلامة العقار.

القاعدة الأساسية: لا يُحسم النزاع بمجرد وصف المكان بأنه «مشترك» أو «خاص» في الحديث اليومي؛ بل يجب فحص الوثائق المعتمدة وطبيعة التخصيص والأثر الفعلي للتصرف.

 

خامسًا: ما دور جمعية الملاك في تنظيم الانتفاع؟

تؤدي جمعية الملاك دورًا في إدارة شؤون العقار المشترك وتنظيم الانتفاع بالأجزاء المشتركة وفق النظام والنظام الأساسي للجمعية.

وتشمل الممارسات الإدارية المناسبة، بحسب صلاحيات الجمعية والقرارات المعتمدة:

• توضيح كيفية استخدام المرافق المشتركة.

• تنظيم الاستفادة من المواقف والمرافق التي تتطلب ترتيبًا بين الملاك.

• معالجة الشكاوى المتعلقة بإعاقة الممرات أو الاستئثار بالمرافق.

• توثيق القرارات ذات الصلة وإبلاغ الملاك بها.

• اتخاذ الإجراءات الداخلة ضمن اختصاص الجمعية، دون تجاوز الحقوق التي يكفلها النظام لكل مالك.

ولا تملك الجمعية، لمجرد كونها جهة إدارة، إلغاء الحقوق النظامية للمالك في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها وبالأجزاء المشتركة في حدود أغراضها وبما لا يضر ببقية الملاك. وتتناول المادة السادسة عشرة من النظام هذا القيد صراحة.

 

سادسًا: هل يجوز لجمعية الملاك منع المالك من استخدام جزء مشترك؟

لا يمكن الإجابة بنعم أو لا دون معرفة سبب المنع وطبيعة الجزء المشترك.

فقد يكون تنظيم الاستخدام مشروعًا إذا كان يستهدف توزيع الانتفاع بصورة عادلة أو حماية السلامة أو منع الضرر، وكان مستندًا إلى النظام والوثائق والقرارات الصحيحة.

أما إذا أدى القرار إلى حرمان مالك من حق مقرر له في الوثائق المعتمدة، أو تجاوزت الجمعية حدود صلاحياتها، فقد يكون القرار محل اعتراض وفق الإجراءات النظامية المتاحة.

وعند تقييم الحالة، ينبغي مراجعة:

1. مخطط الفرز والوثائق التي تحدد طبيعة الجزء.

2. النظام الأساسي لجمعية الملاك.

3. محضر وقرار الجمعية المتعلق بالاستخدام.

4. طبيعة الضرر أو المبرر الذي استند إليه القرار.

5. مدى توافق القرار مع النظام وحقوق الملاك.

سابعًا: كيف يتصرف المالك عند حدوث نزاع؟

إذا نشأ خلاف حول استخدام موقف أو ممر أو حديقة أو أي جزء مشترك، فمن الأفضل اتباع خطوات عملية قبل تصعيد النزاع:

الخطوة الأولى: التحقق من الوثائق. راجع مخطط الفرز، وأي تخصيص معتمد للمرفق، والنظام الأساسي لجمعية الملاك.

الخطوة الثانية: توثيق الواقعة. احتفظ بالصور والمراسلات والقرارات ذات الصلة، مع تجنب أي تصرف قد يؤدي إلى تصعيد الخلاف.

الخطوة الثالثة: مخاطبة جمعية الملاك أو المدير. قدم وصفًا واضحًا للمشكلة، واطلب معالجة تتفق مع الوثائق والنظام.

الخطوة الرابعة: طلب توضيح القرار. إذا كان الخلاف متعلقًا بقرار صادر عن الجمعية، فاطلب الاطلاع على القرار ومحضره والأساس الذي بُني عليه.

الخطوة الخامسة: اللجوء إلى الجهة المختصة عند الحاجة. إذا تعذر حل النزاع، فيمكن بحث المسار النظامي المناسب وفق طبيعة المطالبة والأطراف والوثائق. ولا ينبغي افتراض أن كل نزاع حول الأجزاء المشتركة يخضع للإجراء نفسه دون فحص تفاصيله.

ثامنًا: مثال تطبيقي

لنفترض أن أحد سكان المبنى وضع حاجزًا أمام جزء من الممر القريب من شقته، وبدأ يمنع بقية السكان من المرور عبره، مدعيًا أن المساحة تابعة لوحدته.

في هذه الحالة، لا يكفي الاعتماد على قرب المساحة من الشقة. بل يجب الرجوع إلى مخطط الفرز والوثائق المعتمدة لتحديد ما إذا كانت المساحة جزءًا من الوحدة المفرزة أو من الأجزاء المشتركة.

فإذا ثبت أنها ممر مشترك مخصص لمرور السكان، فإن الاستئثار بها على نحو يعطل انتفاع الآخرين قد يتعارض مع أحكام النظام المتعلقة بحقوق الملاك وحدود الانتفاع. ويمكن لجمعية الملاك معالجة الواقعة ضمن صلاحياتها، مع احتفاظ الأطراف بحقوقهم النظامية.

أما إذا كانت المساحة مخصصة للوحدة بموجب الوثائق المعتمدة، فتُدرس الواقعة على هذا الأساس، مع مراعاة أي اشتراطات تتعلق بالسلامة أو حقوق الغير.

الأسئلة الشائعة

هل يحق لمالك الشقة استخدام المدخل أو الممر المشترك لتخزين أغراضه؟

لا توجد إجابة مطلقة لكل الحالات؛ إذ يتوقف الأمر على طبيعة المكان والغرض المخصص له ومدى تأثير التخزين في المرور والسلامة وحقوق الآخرين. ولا يجوز استخدام الجزء المشترك بطريقة تلحق ضررًا ببقية الملاك أو تعطل انتفاعهم به.

هل يستطيع أحد الملاك حجز موقف مشترك لنفسه؟

إذا كان الموقف مشتركًا ولم يُخصص لوحدة معينة بموجب وثائق معتبرة، فلا يكفي أن يحجزه أحد الملاك لنفسه دون سند. أما المواقف المخصصة أو المفرزة، فتُراجع وثائقها المعتمدة.

هل يمكن لجمعية الملاك تنظيم استخدام الحدائق والمرافق؟

نعم، في حدود اختصاصها والنظام الأساسي والقرارات الصحيحة، مع مراعاة حقوق الملاك وعدم تجاوز القيود النظامية على سلطة الجمعية.

هل يحق لجمعية الملاك حرمان مالك من الأجزاء المشتركة؟

لا يجوز للجمعية تجاوز الحقوق التي يقررها النظام للمالك. ويجب تقييم أي قرار بالمنع وفق طبيعة الجزء المشترك والوثائق والأساس النظامي للقرار.

ما الذي يثبت أن المساحة مشتركة وليست خاصة؟

يُرجع أساسًا إلى مخطط الفرز والوثائق المعتمدة وبيانات الوحدة وحصتها في الأجزاء المشتركة، إلى جانب أي تخصيص أو اتفاق معتبر ينطبق على الحالة.

الخلاصة

يتمتع مالك الوحدة العقارية بحق الانتفاع بوحدته وبالأجزاء المشتركة وفق الغرض المخصص لها، لكن هذا الحق ليس مطلقًا؛ إذ يجب ألا يؤدي استعماله إلى الإضرار بالآخرين أو تعطيل حقوقهم. وتظل مخططات الفرز والوثائق المعتمدة والنظام الأساسي لجمعية الملاك من أهم المراجع لتحديد طبيعة الأجزاء المشتركة وتنظيم الانتفاع بها.