جمعية الملاك في السعودية: التأسيس والصلاحيات والالتزامات المالية

عندما يضم المبنى عددًا من الشقق أو المحلات المملوكة لأشخاص مختلفين، تظهر مسائل تتعلق بصيانة المصاعد والمداخل والممرات، وتنظيف المرافق المشتركة، وإدارة الخدمات، وتحصيل المبالغ اللازمة لتغطية النفقات. ولا يمكن ترك هذه المسائل لاجتهاد كل مالك على حدة؛ إذ يحتاج العقار المشترك إلى إطار ينظم اتخاذ القرارات وتوزيع المسؤوليات.

ومن هنا تأتي أهمية جمعية الملاك التي نظمها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في المملكة العربية السعودية، وحدد أحكام تأسيسها وتسجيلها، وشخصيتها المعنوية، وصلاحيات جمعيتها العامة ومديرها، ومصادر أموالها، والتزامات الملاك تجاه نفقات الإدارة والصيانة.

ويستعرض هذا المقال أبرز الأحكام النظامية المرتبطة بجمعية الملاك، مع أمثلة عملية توضح أثرها على مالك الشقة أو المحل التجاري.

جمعية الملاك في السعودية

أولًا: ما المقصود بجمعية الملاك؟

عرّف النظام جمعية الملاك بأنها كيان ينشئه ملاك العقار المشترك، أو من يمثلهم، لإدارة شؤون ذلك العقار وفق أحكام النظام والنظام الأساسي للجمعية.

وبعد تسجيل الجمعية وفق الإجراءات النظامية، تتمتع بشخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة، بما يتيح لها إدارة شؤون العقار المشترك والتعامل مع الموارد والنفقات المرتبطة بهذه الإدارة ضمن صلاحياتها.

ولا تعني جمعية الملاك انتقال ملكية الوحدات الخاصة إليها؛ فكل مالك يحتفظ بملكية وحدته، بينما تتولى الجمعية إدارة شؤون العقار المشترك وفق النظام الأساسي والقرارات الصادرة في حدود الاختصاص.

 

ثانيًا: متى يجب تأسيس جمعية الملاك؟

تنص المادة الثانية عشرة من النظام على أنه إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ثلاثة ملاك فأكثر، وجب عليهم تأسيس جمعية لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار.

أما إذا كانت الوحدات مبيعة على الخارطة، فيرتبط تسجيل جمعية الملاك ببدء تسليم ثاني وحدة عقارية مفرزة.

وتتولى الهيئة العامة للعقار تسجيل جمعيات الملاك وتنظيم أعمالها، ولها إسناد بعض الأنشطة المتعلقة بذلك إلى القطاع الخاص وفق أحكام النظام.

مثال عملي

إذا كان مبنى يضم ست شقق مفرزة، وتعود ملكيتها إلى أربعة أشخاص، فإن بلوغ عدد الملاك ثلاثة فأكثر يستدعي تأسيس جمعية ملاك وفق المادة الثانية عشرة، واستكمال إجراءات تسجيلها.

أما إذا كانت هناك شقق متعددة لكن ملكيتها لا تزال لشخص واحد، فلا يكفي عدد الشقق وحده لتقرير وجوب تأسيس الجمعية؛ إذ يرتبط الحكم بعدد الملاك وفق النص النظامي.

 

ثالثًا: ما النظام الأساسي لجمعية الملاك؟

النظام الأساسي هو الوثيقة التي تنظم عمل الجمعية وإدارة العقار المشترك، ويُعد وجوده شرطًا لتسجيل الجمعية وفق النظام.

وتشمل المسائل التي يتناولها، وفق المادة الثالثة عشرة من النظام، ما يأتي:

• إجراءات عمل الجمعية العامة والمدير.

• أحكام استخدام الأجزاء المشتركة وإدارتها.

• قواعد تحديد المبالغ التي يدفعها الملاك لتغطية نفقات الإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة.

• بداية السنة المالية للجمعية ونهايتها.

• قواعد صرف الميزانية وأساليب الرقابة المالية.

• قواعد حل الجمعية وإجراءات تصفيتها.

وتكمن أهمية النظام الأساسي في أنه يضع قواعد واضحة لإدارة العقار، ويقلل من الخلافات المتعلقة باستخدام المرافق أو تحديد المصروفات أو اتخاذ القرارات.

 

رابعًا: ما صلاحيات الجمعية العامة لجمعية الملاك؟

تتكون الجمعية العامة من جميع ملاك الوحدات العقارية في العقار المشترك، وهي الجهة التي تنظر في المسائل الأساسية المتعلقة بإدارة العقار والجمعية.

وتحدد المادة الثامنة عشرة من النظام أبرز اختصاصاتها، ومن أهمها:

1. مراجعة التقارير: مراجعة تقرير المدير عن إدارة العقار المشترك والجمعية ووضعها المالي، وتقرير مراجع الحسابات إن وجد.

2. اعتماد الميزانية السنوية: مراجعة الميزانية السنوية للجمعية والموافقة عليها.

3. تعيين المدير: تعيين مدير العقار أو الجمعية ومراجع الحسابات، إن وجد، وتحديد المقابل المالي المستحق لهما.

4. تعديل النظام الأساسي: النظر في تعديل النظام الأساسي للجمعية وفق الإجراءات المعتمدة.

5. متابعة الإدارة المالية: مراجعة البيانات والتقارير التي تتيح للملاك فهم كيفية إدارة الأموال والمصروفات.

كما ينظم النظام اختيار رئيس للجمعية العامة، ودورية اجتماعاتها، والحالات التي يجوز فيها طلب عقد اجتماع.

مثال عملي

إذا احتاج المبنى إلى إصلاح المصعد بتكلفة مرتفعة، فلا ينبغي أن يتخذ القرار بصورة فردية دون مراعاة الاختصاصات النظامية. بل تُعرض المسألة على الجهة المختصة داخل الجمعية، وتُراعى الميزانية المعتمدة والنظام الأساسي والإجراءات اللازمة لاتخاذ القرار.

 

خامسًا: ما مسؤوليات مدير العقار المشترك؟

يتولى المدير إدارة العقار المشترك وفق النظام واللائحة التنفيذية والنظام الأساسي وقرارات الجمعية العامة الصادرة في حدود اختصاصها.

وتشمل مهامه، بحسب المادة الثالثة والعشرين من اللائحة التنفيذية، عددًا من الأعمال الإدارية والمالية، من أبرزها:

• توفير المواد والخدمات والأعمال اللازمة لتشغيل العقار وصيانته.

• الإشراف على تنفيذ أعمال الصيانة ومتابعة المقاولين والعاملين.

• تحصيل الرسوم والمبالغ المستحقة للجمعية وفق الأحكام النظامية.

• صرف الأموال من الميزانية المعتمدة واتخاذ الإجراءات المالية الداخلة في صلاحياته.

• التنسيق مع رئيس الجمعية العامة لعقد الاجتماعات.

• اتخاذ التدابير اللازمة لإدارة العقار المشترك، وفق النظام واللائحة والنظام الأساسي وقرارات الجمعية.

ولا يعني تعيين المدير منحه صلاحية مطلقة؛ إذ يجب أن يلتزم بحدود اختصاصاته وبالميزانية والقرارات النظامية. كما يرتب النظام مسؤوليته عن الأضرار الناتجة عن مخالفته لأحكام النظام أو النظام الأساسي، وفق الضوابط الواردة فيه.

 

سادسًا: كيف تُحدد رسوم جمعية الملاك؟

تتكون موارد جمعية الملاك، وفق المادة الرابعة والعشرين من النظام، من رسوم يدفعها الملاك، إضافة إلى موارد أخرى أجازها النظام، مثل الهبات والوصايا والأوقاف وعوائد استثمار أموال الجمعية والأجزاء المشتركة، وفق الضوابط المنظمة لذلك.

وتُستخدم أموال الجمعية في إدارة العقار المشترك وصيانة أجزائه المشتركة. كما يُلزم النظام كل مالك بسداد الرسوم التي تغطي نفقات الإدارة والصيانة، ولا يجوز له التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بهدف تجنب دفع هذه الرسوم.

 

هل يستطيع المالك رفض دفع الرسوم لأنه لا يستخدم المصعد؟

لا يُعفى المالك من الرسوم لمجرد عدم استخدامه مرفقًا مشتركًا بعينه. فالتزامه المالي يتحدد وفق النظام واللائحة والنظام الأساسي والميزانية المعتمدة، وليس بالضرورة بحسب مقدار انتفاعه الشخصي بكل مرفق.

 

سابعًا: كيف توزع تكاليف الصيانة والإدارة بين الملاك؟

تنص المادة السادسة والعشرون من النظام على أن تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها توزع على الملاك بحسب نسبة مساحة الوحدة العقارية المفرزة إلى مجموع مساحات الوحدات المفرزة في العقار المشترك.

ويجوز أن تختلف قيمة حصة الوحدة في التكاليف إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد الاستخدامات، بحسب نوع الاستخدام، وفق النص النظامي.

مثال حسابي توضيحي

إذا كان مجموع مساحات الوحدات المفرزة في مبنى يساوي 1,000 متر مربع، وكانت مساحة إحدى الوحدات 100 متر مربع، فإن نسبة مساحتها إلى مجموع المساحات تساوي 10%.

وإذا كانت نفقات الصيانة والإدارة التي يجري توزيعها وفق هذه النسبة تبلغ 20,000 ريال، فإن الحصة الحسابية لهذه الوحدة تكون 2,000 ريال.

هذا مثال توضيحي مبسط، وليس تحديدًا لرسوم عقار بعينه. ويجب مراعاة نوع الاستخدام والضوابط والوثائق المعتمدة عند تحديد المستحقات الفعلية.

ثامنًا: ما الميزانية السنوية والرقابة المالية لجمعية الملاك؟

تنظم المادة العشرون من النظام إعداد الميزانية السنوية للجمعية؛ إذ يتولى المدير إعداد مشروع ميزانية يتضمن تكاليف إدارة العقار المشترك وتكاليف صيانة الأجزاء المشتركة، ثم يقدمه إلى الجمعية العامة لاعتماده.

كما يحدد النظام السنة المالية للجمعية بمدة اثني عشر شهرًا، مع السماح بأن تتراوح مدة السنة المالية الأولى بين ستة أشهر وثمانية عشر شهرًا، بدءًا من تاريخ تسجيل الجمعية.

ويلتزم المدير بإعداد القوائم المالية وتقرير عن نشاط الجمعية ووضعها المالي خلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية. كما يجب تزويد الهيئة وكل مالك بنسخة من الوثائق المحددة في النظام، بما في ذلك تقرير مراجع الحسابات إن وجد، خلال شهر من تاريخ إعدادها.

وتساعد هذه الأحكام على تمكين الملاك من مراجعة النفقات ومعرفة كيفية استخدام الرسوم التي يدفعونها، بدلًا من اقتصار الإدارة على تحصيل الأموال دون تقديم بيانات واضحة عنها.

 

تاسعًا: هل تظل مسؤولية المالك قائمة إذا أجّر وحدته؟

نعم، فالأصل وفق المادة الثالثة والعشرين من النظام أن مالك الوحدة المؤجرة يظل مسؤولًا أمام جمعية الملاك والغير عن الإخلال بالحقوق والالتزامات المتعلقة بالوحدة والأجزاء المشتركة، ما لم يُتفق على خلاف ذلك مع المستأجر.

وهذا يعني أن تأجير الوحدة لا ينهي تلقائيًا علاقة المالك بالالتزامات المرتبطة بالعقار المشترك. وينبغي أن يراعي عقد الإيجار توزيع المسؤوليات بين المالك والمستأجر، مع عدم إغفال الأحكام النظامية ذات الصلة.

 

عاشرًا: ما الفرق بين جمعية الملاك وجمعية المجمع؟

تُعنى جمعية الملاك بإدارة شؤون العقار المشترك الذي يضم الوحدات والأجزاء المشتركة الخاصة به.

أما جمعية المجمع، فيمكن أن تُنشأ لإدارة المسائل المشتركة التي تتجاوز صلاحيات جمعيات الملاك داخل مجمع عقاري يضم عدة عقارات مشتركة، وفق أحكام النظام واللائحة والنظام الأساسي.

وقد تكون هناك، على سبيل المثال، عدة مبانٍ سكنية، لكل مبنى جمعية ملاك، بينما تتطلب المرافق العامة للمجمع أو الخدمات المشتركة على مستوى المجمع تنظيمًا إضافيًا وفق الأحكام المعتمدة.

 

الأسئلة الشائعة حول جمعية الملاك

1. هل تأسيس جمعية الملاك إلزامي؟

إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ثلاثة فأكثر، يوجب النظام تأسيس جمعية وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار، مع مراعاة الحكم الخاص بالوحدات المبيعة على الخارطة.

2. هل يستطيع مالك الشقة الامتناع عن دفع رسوم الصيانة؟

لا يجوز للمالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بقصد تجنب الرسوم. ويلتزم بسداد الرسوم اللازمة لإدارة العقار المشترك وصيانة أجزائه وفق النظام واللائحة والنظام الأساسي والميزانية المعتمدة.

3. من يحدد ميزانية جمعية الملاك؟

يعد المدير مشروع الميزانية السنوية، متضمنًا نفقات الإدارة والصيانة، ويقدمه إلى الجمعية العامة لاعتماده.

4. هل يحق للمالك الاطلاع على التقارير المالية للجمعية؟

نعم، ينظم النظام إعداد القوائم المالية والتقارير، ويوجب تزويد الهيئة وكل مالك بنسخة من الوثائق المحددة في المادة العشرين ضمن المدد المنصوص عليها فيها.

5. هل يتوقف التزام المالك بالرسوم إذا أجّر شقته؟

لا يتوقف تلقائيًا؛ إذ يظل المالك مسؤولًا أمام جمعية الملاك والغير عن الإخلال بالحقوق والالتزامات المرتبطة بالوحدة والأجزاء المشتركة، ما لم يُتفق على خلاف ذلك مع المستأجر، وفق المادة الثالثة والعشرين.

الخلاصة

تؤدي جمعية الملاك دورًا أساسيًا في تنظيم إدارة العقارات المشتركة في السعودية؛ إذ يحدد النظام طريقة تأسيسها، وصلاحيات الجمعية العامة والمدير، وقواعد إعداد الميزانية، والتزامات الملاك المالية، وآليات توزيع تكاليف الصيانة والإدارة.

ويُعد فهم هذه الأحكام مهمًا لكل من يشتري وحدة عقارية داخل مبنى مشترك أو يدير عقارًا متعدد الوحدات؛ لأنه يساعد على معرفة الحقوق والالتزامات، وفهم آلية اتخاذ القرارات المتعلقة بالمرافق المشتركة، ومراجعة المصروفات والبيانات المالية للجمعية.