تعديل العقار المشترك وإعادة فرزه في السعودية: موافقات الملاك والمرتهن والآثار النظامية

قد تستدعي إدارة العقار المشترك إجراء تغييرات على تقسيم الوحدات العقارية أو إعادة فرزها، أو تغيير استخدام جزء من العقار بما يتناسب مع احتياجات الملاك. لكن هذه التغييرات ليست قرارات فردية مطلقة؛ إذ تخضع لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، وللموافقات والإجراءات التي يحددها النظام واللوائح ذات الصلة.

وتزداد أهمية هذه الضوابط عندما يكون العقار مرهونًا، أو عندما يؤثر التعديل في حقوق ملاك آخرين أو في الأجزاء المشتركة أو في المخططات المعتمدة للعقار.

في هذا المقال نستعرض الحالات التي تتطلب موافقة، والجهات التي ينبغي الرجوع إليها، والآثار النظامية المترتبة على إعادة الفرز أو تغيير الاستخدام.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بإعادة فرز العقار المشترك؟

إعادة الفرز هي إجراء يترتب عليه تقسيم وحدة أو وحدات عقارية مفرزة، أو العقار المشترك أو المجمع العقاري أو جزء منه، سواء بالتجزئة أو الدمج أو الإضافة أو غير ذلك من صور التقسيم.

وبالتالي، لا تقتصر إعادة الفرز على تقسيم شقة إلى وحدتين؛ فقد تشمل أيضًا دمج وحدتين، أو تعديل تقسيم أجزاء من العقار المشترك، متى استوفى الإجراء المتطلبات النظامية والفنية.

ومن المهم التمييز بين إعادة الفرز والتعديل الداخلي البسيط؛ فليس كل تغيير في الديكور أو توزيع الأثاث إعادة فرز، بينما قد يترتب على تعديل حدود الوحدة أو مساحتها أو حصتها في الأجزاء المشتركة إجراءات رسمية تتجاوز أعمال التجديد المعتادة.

 

ثانيًا: ما الموافقات المطلوبة لإعادة الفرز أو تغيير الاستخدام؟

حددت المادة الثالثة من النظام ضوابط أساسية لإعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه، أو تغيير استعمالاته. وأبرزها ما يأتي:

1. موافقة الجمعية العامة

يجب الحصول على موافقة الجمعية العامة لجمعية الملاك، وفق الأحكام النظامية والتنظيمية ذات الصلة. ولا يكفي أن يتفق مالك وحدة بمفرده على تغيير يؤثر في تقسيم العقار المشترك أو استعماله.

كما ينبغي التحقق من النظام الأساسي لجمعية الملاك والقرارات ذات الصلة، خاصة إذا كان التعديل سيؤثر في مساحة وحدة معينة أو في حصة مالك من الأجزاء المشتركة.

2. موافقة المرتهن عند وجود رهن

إذا كان العقار أو الحق محل الإجراء مرتبطًا برهن، فيلزم الحصول على موافقة المرتهن وفق ما تقرره المادة الثالثة من النظام واللائحة التنفيذية.

والهدف من ذلك حماية الحقوق المرتبطة بالرهن، حتى لا يؤدي تغيير تقسيم العقار أو استعماله إلى المساس بالمصلحة التي يضمنها الرهن دون الموافقة المطلوبة.

3. تعديل مخطط العقار والحصول على موافقات الجهات المختصة

يجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتوافق مع إعادة الفرز أو تغيير الاستخدام، والحصول على موافقات الجهات المختصة.

وعليه، فإن موافقة جمعية الملاك لا تعني وحدها اكتمال الإجراء؛ إذ يلزم كذلك استيفاء المتطلبات الفنية والتنظيمية واعتماد إعادة الفرز من الجهة المختصة.

 

ثالثًا: هل يلزم الحصول على موافقة مالك كل وحدة؟

تتوقف الإجابة على طبيعة التعديل وآثاره، ولا يصح افتراض أن موافقة الجمعية العامة تغني في جميع الحالات عن موافقة المالك المتأثر.

فوفق المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية، تتضمن متطلبات إعادة الفرز ما يثبت موافقة مالك الوحدة العقارية المفرزة إذا ترتب على إعادة الفرز تغيير في مساحة وحدته، أو نسبته من الأجزاء المشتركة، أو مساحته المشاعة من الأرض.

لذلك، ينبغي قبل اعتماد أي تعديل تحديد الوحدات المتأثرة، ومقارنة المساحات والحصص قبل التعديل وبعده، والتحقق من الموافقات اللازمة لكل حالة.

مثال عملي: إذا اقترح أحد الملاك إعادة تقسيم مساحة مشتركة بما يؤدي إلى زيادة مساحة وحدته على حساب المساحة المخصصة لوحدة مجاورة، فلا يكفي النظر إلى موافقة الجمعية العامة وحدها؛ بل يجب التحقق من موافقة مالك الوحدة المتأثرة إذا انطبق عليه الحكم الوارد في اللائحة، إلى جانب بقية المتطلبات النظامية.

 

رابعًا: ما المستندات والمتطلبات اللازمة لإعادة الفرز؟

تحدد المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية متطلبات الفرز وإعادة الفرز، ومن أبرزها:

1. صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات الشرعية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات.

2. بيانات العقار، بما يشمل عنوانه ومساحته ومرافقه والبيانات الأخرى التي تطلبها الهيئة.

3. الرخص والتراخيص والفسوحات الصادرة من الجهات المختصة.

4. تقرير مساحي أو مخططات معتمدة صادرة من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، تتضمن تحديد ما يخص كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة وفق الأسس المعتمدة.

5. ما يثبت موافقة الملاك أو جمعية الملاك أو جمعية المجمع، بحسب الحالة، على التقرير الهندسي.

6. ما يثبت موافقة المرتهن إن وجد.

7. ما يثبت موافقة مالك الوحدة المتأثرة إذا ترتب على إعادة الفرز تغيير في مساحتها أو حصتها في الأجزاء المشتركة أو نصيبها المشاع من الأرض.

وتبت الجهة المختصة في الطلب خلال عشرة أيام من تاريخ استكمال المتطلبات المحددة في اللائحة. ويجب فهم هذه المدة على أنها تبدأ بعد اكتمال المتطلبات، لا بالضرورة من تاريخ تقديم طلب ناقص.

خامسًا: كيف تتغير حصص الملاك بعد إعادة الفرز؟

نظمت المادة الثالثة من النظام أثر التغيير الذي يطرأ على العقار المشترك. وبموجبها، يكون الملاك شركاء فيما ينتج عن التغيير، وتُحدد حصة كل مالك وفق نسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة المحددة في وثيقة اعتماد الفرز.

كما يجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة ومساحتها عند تحديد حصة كل مالك فيما ينتج عن التغيير.

وهذا يعني أن إعادة الفرز قد تترتب عليها آثار تتجاوز شكل المخطط، لتشمل توزيع الحصص والحقوق المرتبطة بالعقار. ولذلك، ينبغي توثيق التعديلات واعتماد المخطط والبيانات النهائية، وعدم الاكتفاء باتفاق شفهي بين الملاك.

 

سادسًا: ماذا لو اعترض أحد الملاك على إعادة الفرز؟

يقرر النظام عدم الإخلال بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة. كما تنص اللائحة التنفيذية على استمرار إجراءات إعادة الفرز أو تغيير الاستخدام ما لم يصدر أمر من المحكمة المختصة بإيقافها.

ويترتب على ذلك ضرورة التمييز بين مجرد الاعتراض وبين صدور أمر قضائي بالإيقاف؛ فوجود اعتراض لا يعني تلقائيًا توقف الإجراءات، لكن للمتضرر اللجوء إلى المحكمة لطلب الحماية القضائية المناسبة بحسب ظروف النزاع.

ومن الناحية العملية، يُستحسن لمن يعترض على التعديل أن يحتفظ بالمخططات السابقة والمعدلة، وقرارات الجمعية العامة، والتقارير المساحية، وأي مستندات توضح أثر التغيير في مساحة وحدته أو حصته أو حقه في الانتفاع بالأجزاء المشتركة.

 

سابعًا: مثال تطبيقي على إعادة فرز عقار مشترك

لنفترض أن مبنى سكنيًا يتكون من عدة وحدات مستقلة، ويرغب الملاك في دمج وحدتين متجاورتين أو إعادة تقسيم جزء من العقار لتعديل توزيع الوحدات.

قبل تنفيذ التعديل، ينبغي التحقق من الآتي:

• صدور موافقة الجمعية العامة المطلوبة.

• الحصول على موافقة المرتهن إذا كان ذلك لازمًا.

• التحقق من موافقة مالك الوحدة إذا تأثرت مساحتها أو حصتها في الأجزاء المشتركة أو نصيبها المشاع من الأرض.

• إعداد المخطط والتقرير الهندسي وفق متطلبات اللائحة.

• استكمال التراخيص والموافقات اللازمة من الجهات المختصة.

• اعتماد إعادة الفرز وتحديث الوثائق والبيانات وفق الإجراءات المعتمدة.

ولا ينبغي التعامل مع أي تقسيم جديد على أنه معتمد نظامًا لمجرد تنفيذه على أرض الواقع؛ فالاعتماد الرسمي واستيفاء الإجراءات عنصران أساسيان في إعادة الفرز.

 

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع مالك الشقة إعادة فرز وحدته دون موافقة بقية الملاك؟

لا يمكن الجزم بذلك بصورة عامة. فإذا كان الإجراء إعادة فرز للعقار المشترك أو جزء منه، أو تغييرًا في استخداماته، فتُطبق الموافقات والمتطلبات المنصوص عليها في النظام واللائحة، بما فيها موافقة الجمعية العامة عند انطباق الحكم.

هل تكفي موافقة جمعية الملاك لتغيير استخدام جزء من العقار؟

لا. يشترط النظام أيضًا تعديل مخطط العقار بما يتوافق مع التغيير والحصول على موافقات الجهات المختصة، وموافقة المرتهن إن وجد، بحسب الحالة.

 

هل يحق للمالك المتضرر الاعتراض أمام المحكمة؟

نعم، حفظ النظام حق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة. وتستمر الإجراءات وفق اللائحة ما لم يصدر أمر قضائي بإيقافها.

 

كم تستغرق الموافقة على طلب إعادة الفرز؟

تنص اللائحة على البت في الطلب خلال عشرة أيام من تاريخ استكمال المتطلبات المحددة فيها. ولا تعني هذه المدة أن جميع الطلبات تُعتمد تلقائيًا أو أن المدة تبدأ قبل اكتمال المستندات.

 

هل يمكن تغيير الحصص في الأجزاء المشتركة نتيجة إعادة الفرز؟

قد تترتب على التغيير آثار في الحصص، ويحدد النظام أساس احتسابها، مع إتاحة الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة ومساحتها في الحالات المنصوص عليها. كما قد تستلزم الحالة موافقة مالك الوحدة المتأثرة وفق اللائحة.

 

الخلاصة

إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استخدامه إجراء منظم نظامًا، ولا يقتصر على تعديل التقسيم الهندسي. فهو يتطلب التحقق من موافقات الجمعية العامة والمرتهن عند وجوده، وموافقات الجهات المختصة، واستيفاء المتطلبات الفنية، ومراعاة حقوق الملاك الذين قد تتأثر وحداتهم أو حصصهم.