صيانة الأجزاء المشتركة في العقارات السعودية: مسؤولية الملاك وتوزيع التكاليف وضوابط التعديلات

تثير صيانة العقارات متعددة الوحدات كثيرًا من المسائل القانونية والعملية؛ فقد يتطلب المبنى إصلاح مصعد أو معالجة تسرب مياه، أو ترميم واجهة، أو صيانة شبكة مشتركة، أو إجراء أعمال داخل إحدى الشقق لحماية بقية العقار. وفي هذه الحالات، يثور التساؤل عن الشخص المسؤول عن الإصلاح، ومن يتحمل تكلفته، وهل يجوز لمالك إحدى الوحدات رفض دخول العمال إلى وحدته لإجراء أعمال ضرورية؟

نظم نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها هذه المسائل من خلال أحكام تتعلق بصيانة الوحدات المستقلة والأجزاء المشتركة، وتوزيع نفقات الإدارة والصيانة، وسلطة جمعية الملاك في اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار.

وتبرز أهمية هذه الأحكام في تحديد الحدود الفاصلة بين مسؤولية المالك عن وحدته الخاصة، ومسؤولية الملاك المشتركة عن الأجزاء التي ينتفعون بها جميعًا.

أولًا: ما المقصود بالأجزاء المشتركة؟

الأجزاء المشتركة هي الأجزاء من العقار المشترك أو المجمع العقاري المعدة للاستعمال المشترك، أو التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملاك الوحدات في ملكيتها.

ومن أمثلتها:

• المداخل والممرات والسلالم.

• المصاعد.

• المواقف المشتركة.

• الخزانات والقنوات والتجهيزات الخدمية المشتركة.

• الحدائق والساحات والمسابح، بحسب تصميم العقار ووثائقه.

• أجزاء من الأرض أو البناء التي تكون ملكيتها مشتركة وفق النظام.

ويحدد النظام طبيعة هذه الأجزاء وحقوق الملاك فيها، بينما تبين وثائق الفرز والنظام الأساسي لجمعية الملاك، بحسب الحالة، كيفية إدارتها والانتفاع بها.

ولا يجوز التعامل مع الجزء المشترك كما لو كان ملكًا خاصًا لمالك واحد، إلا في الحدود التي تجيزها الأنظمة والاتفاقات المعتبرة.

 

ثانيًا: من المسؤول عن صيانة الوحدة العقارية الخاصة؟

تقرر المادة السابعة والعشرون من النظام أن على المالك القيام بالصيانة اللازمة لوحدته العقارية المفرزة، حتى لو لم يكن ينتفع بها، إذا كان ذلك لازمًا لمنع إلحاق الضرر بالعقار المشترك. كما يلتزم بألا يُحدث في وحدته ما يضر بالعقار المشترك.

ويعني ذلك أن ملكية الشقة لا تمنح صاحبها حرية إهمالها إذا كان الإهمال قد يؤدي إلى الإضرار بالوحدات الأخرى أو بالأجزاء المشتركة.

مثال عملي

إذا أدى تسرب مياه من تمديدات داخل شقة إلى تضرر سقف الشقة الواقعة أسفلها، فقد تترتب على مالك الوحدة مسؤولية إجراء الصيانة اللازمة، بحسب مصدر التسرب والظروف الفنية والوقائع المثبتة.

أما إذا كان مصدر التسرب في أنبوب مشترك يخدم عدة وحدات، فيلزم تحديد طبيعة الأنبوب وموقعه والوثائق المنظمة للعقار قبل تقرير الجهة المسؤولة عن الإصلاح وتكاليفه.

الخلاصة: تحديد المسؤولية لا يعتمد على مكان ظهور الضرر وحده، بل على مصدره وطبيعة الجزء المتضرر والحقوق والالتزامات المقررة في النظام والوثائق ذات الصلة.

 

ثالثًا: كيف تُوزع تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة؟

نظمت المادة السادسة والعشرون من النظام آلية توزيع تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بين الملاك. والأصل أن يشترك كل مالك في التكاليف بنسبة مساحة وحدته المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في العقار المشترك.

ويجوز أن تختلف قيمة مساهمة المالك إذا كان العقار المشترك متعدد الاستعمالات، بحسب نوع استعمال الوحدة، وفق أحكام المادة.

مثال حسابي توضيحي

لنفترض أن مجموع مساحات الوحدات المفرزة في مبنى يبلغ 1,000 متر مربع، وأن مساحة إحدى الشقق 120 مترًا مربعًا، وأن تكلفة الصيانة والإدارة المطلوب توزيعها وفق النسبة تبلغ 25,000 ريال.

• مساحة الشقة: 120 مترًا مربعًا.

• إجمالي مساحات الوحدات: 1,000 متر مربع.

• نسبة المساحة: 12%.

• الحصة الحسابية من التكاليف: 3,000 ريال.

هذا المثال توضيحي فقط؛ إذ يجب عند تحديد المبلغ الفعلي مراعاة نوع استخدام الوحدة، والوثائق المعتمدة، والميزانية، وأي أحكام أو اتفاقات معتبرة تنطبق على العقار.

 

رابعًا: هل يستطيع المالك رفض دفع تكاليف الصيانة؟

لا يجوز للمالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغرض التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها. كما أن عدم استخدامه مرفقًا مشتركًا بعينه لا يعفيه تلقائيًا من المساهمة في تكاليفه إذا كانت داخلة ضمن التكاليف المستحقة عليه وفق النظام.

وتنص المادة الرابعة والعشرون على التزام كل مالك بدفع اشتراكه في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، فيما تبين المادة السادسة والعشرون أساس توزيع تلك التكاليف.

ومع ذلك، يحق للمالك مراجعة الميزانية والمستندات المتعلقة بالمصروفات، والتحقق من أن المبالغ المطلوبة ترتبط فعلًا بأعمال الإدارة والصيانة وأنها حُسبت وفق القواعد المعمول بها.

 

خامسًا: هل يجوز لمالك الوحدة تحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة؟

تجيز المادة السادسة والعشرون للمالك، بعد موافقة جمعية الملاك، أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها، بشرط ألا يغير نوع استعمالها وألا يلحق الضرر بالآخرين.

ويترتب على ذلك أن المالك لا يستطيع الانفراد بإجراء تعديل في مرفق مشترك لمجرد أنه سيتحمل تكلفته؛ بل يجب الحصول على الموافقة المطلوبة، ومراعاة طبيعة الجزء المشترك وحقوق بقية الملاك.

مثال عملي

إذا أراد أحد الملاك تركيب تجهيز إضافي في مدخل مشترك لتحسين الإضاءة، فيجب التحقق من متطلبات الموافقة، ومن أن التجهيز لا يعوق المرور أو يضر بالمرفق أو يغير الغرض المخصص له.

أما إذا كان المقترح يتضمن إغلاق جزء من الممر أو تخصيصه لانتفاع مالك واحد، فقد يتعارض ذلك مع حقوق بقية الملاك، ولا يكفي تحمل التكلفة وحده لإجازته.

 

سادسًا: هل يجوز إجراء أعمال صيانة داخل شقة دون موافقة مالكها؟

نظمت الفقرة الثانية من المادة السابعة والعشرين حالة الضرورة التي تستدعي إجراء أعمال داخل وحدة عقارية مفرزة، بهدف المحافظة على سلامة العقار المشترك أو تحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها.

وفي هذه الحالة، لا يجوز لمالك الوحدة الاعتراض على الأعمال اللازمة متى توافرت شروط النص، على أن تعاد الوحدة إلى حالتها السابقة فور انتهاء الأعمال، وألا يتحمل مالكها تكاليف ناشئة عن تلك الأعمال.

ويُراعى في التطبيق تحديد مدى الضرورة ونطاق الأعمال المطلوبة والجهة المسؤولة عن تنفيذها، مع توثيق حالة الوحدة قبل بدء العمل وبعد انتهائه.

مثال عملي

إذا استدعت صيانة أنبوب مشترك الوصول إلى جزء من سقف حمام داخل إحدى الشقق، فقد يكون الدخول وإجراء الإصلاح لازمًا لحماية العقار أو صيانة الأجزاء المشتركة. وفي هذه الحالة، تطبق الضوابط النظامية المتعلقة بضرورة الأعمال وإعادة الحال إلى ما كانت عليه وتحمل التكاليف.

 

سابعًا: ما دور جمعية الملاك في إدارة الصيانة؟

تُلزم المادة الثامنة والعشرون جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك وفق المعايير التي تحددها اللائحة التنفيذية.

ويشمل دور الجمعية، في حدود صلاحياتها، تنظيم أعمال الصيانة، ومتابعة الخدمات اللازمة للعقار، واعتماد الميزانية والإشراف على إدارة المصروفات وفق النظام الأساسي والقرارات النظامية.

وتوضح المادة العشرون أن المدير يعد مشروع الميزانية السنوية متضمنًا تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، ثم يعرضه على الجمعية العامة لاعتماده.

ومن الناحية العملية، يساعد وجود ميزانية واضحة وسجلات للمصروفات وعقود الصيانة على تقليل الخلافات بين الملاك، خصوصًا عند حدوث أعطال مكلفة أو أعمال إصلاح طارئة.

 

ثامنًا: ماذا يحدث إذا تضرر العقار المشترك أو انهدم؟

تعالج المادة التاسعة والعشرون حالتين أساسيتين:

الحالة الأولى: تضرر العقار المشترك جزئيًا.
على الملاك إصلاحه بحسب ما تقرره الجمعية العامة، ما لم يتفقوا على غير ذلك.

الحالة الثانية: انهيار العقار المشترك.
تقرر الجمعية العامة ما تراه بشأنه، وإذا وقع خلاف بين الملاك، يرفع الأمر إلى المحكمة المختصة.

ويؤكد هذا الحكم أهمية الرجوع إلى الجمعية العامة عند وقوع أضرار تمس العقار المشترك كله أو جزءًا منه، بدلًا من أن ينفرد أحد الملاك باتخاذ قرار قد يؤثر في حقوق الآخرين.

 

تاسعًا: ما ضوابط تعديل واجهة المبنى أو إجراء أعمال تزيد قيمته؟

تقرر المادة الثلاثون من النظام ضوابط خاصة للأعمال التي تؤثر في الشكل الخارجي للعقار المشترك أو تزيد قيمته:

• لا يجوز إجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة.

• يشترط الحصول على موافقة الجمعية العامة قبل إجراء عمل يترتب عليه زيادة في قيمة العقار المشترك كله أو بعضه، وذلك على نفقة المالك الذي يطلبه، وبما تضعه الجمعية من شروط وتعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الملاك.

وبالتالي، فإن تحمل المالك لتكاليف التعديل لا يعفيه من الحصول على الموافقات النظامية المطلوبة، ولا يغني عن استيفاء تراخيص الجهات المختصة إذا كانت مطلوبة.

 

عاشرًا: ما الأخطاء الشائعة في إدارة الصيانة؟

من أبرز الأخطاء التي قد تؤدي إلى نزاعات بين الملاك:

1. تجاهل مصدر الضرر: تحميل مالك وحدة تكلفة إصلاح دون التحقق مما إذا كان مصدر الضرر داخل وحدته الخاصة أم في جزء مشترك.

2. إجراء تعديلات دون موافقة: تغيير الواجهة أو تعديل مرفق مشترك دون استكمال الموافقات اللازمة.

3. رفض الصيانة الضرورية: الاعتراض على أعمال لازمة لحماية العقار المشترك دون مراعاة أحكام المادة السابعة والعشرين.

4. غياب الشفافية المالية: تحصيل مبالغ للصيانة دون إيضاح المصروفات والمستندات المرتبطة بها.

5. الخلط بين الصيانة الخاصة والمشتركة: عدم التمييز بين الأعمال التي يتحملها مالك الوحدة والأعمال التي تدخل ضمن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة.

وتجنب هذه الأخطاء يتطلب الرجوع إلى النظام، واللائحة التنفيذية، والنظام الأساسي لجمعية الملاك، والمستندات الفنية الخاصة بالعقار.

 

الأسئلة الشائعة حول صيانة الأجزاء المشتركة

1. من يتحمل تكلفة إصلاح تسرب المياه بين شقتين؟

يتحدد ذلك بحسب مصدر التسرب وطبيعة الجزء المتضرر والوثائق المنظمة للعقار. فإذا كان الضرر ناشئًا عن صيانة لازمة داخل وحدة خاصة، فقد تقع المسؤولية على مالكها؛ أما إذا كان مصدره جزءًا مشتركًا، فيجب تحديد الالتزامات وفق النظام والوثائق المعتمدة.

2. هل يستطيع مالك الشقة رفض أعمال الصيانة داخل وحدته؟

إذا دعت الضرورة إلى إجراء أعمال داخل الوحدة لحفظ سلامة العقار المشترك أو صيانة أجزائه المشتركة أو تحسين الانتفاع بها، فلا يجوز للمالك الاعتراض على الأعمال التي تنطبق عليها شروط المادة السابعة والعشرين، مع إعادة الوحدة إلى حالتها السابقة وفق النص النظامي.

3. كيف تُحسب مساهمة كل مالك في تكاليف الصيانة؟

الأصل أن تكون مساهمة كل مالك بحسب نسبة مساحة وحدته المفرزة إلى إجمالي مساحات الوحدات المفرزة في العقار المشترك، مع مراعاة الأحكام المتعلقة بالعقارات متعددة الاستعمالات وأي قواعد معتبرة تنطبق على الحالة.

4. هل يجوز تعديل واجهة المبنى دون موافقة بقية الملاك؟

لا يجوز تعديل الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة، وفق المادة الثلاثين من النظام، مع مراعاة التراخيص والاشتراطات الأخرى ذات الصلة.

5. هل يحق للمالك إضافة تجهيز في مرفق مشترك على نفقته الخاصة؟

يجوز له تحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها بعد موافقة جمعية الملاك، بشرط ألا يغير نوع استعمالها أو يلحق الضرر بالآخرين.

الخلاصة

ينظم نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها مسؤولية الملاك عن صيانة وحداتهم والأجزاء المشتركة، ويوضح كيفية توزيع تكاليف الإدارة والصيانة، ودور جمعية الملاك في تنظيم الأعمال المشتركة، وضوابط إجراء التعديلات التي تؤثر في العقار.

ولذلك، فإن تحديد المسؤول عن الإصلاح أو تحمل التكلفة يتطلب معرفة مصدر الضرر وطبيعة الجزء المتأثر، والرجوع إلى أحكام النظام واللائحة والنظام الأساسي للجمعية، بدلًا من افتراض أن المسؤولية تقع دائمًا على مالك الوحدة التي ظهر فيها الضرر.