اشتراكات جمعية الملاك في السعودية: توزيع تكاليف الصيانة وآلية السداد وحقوق الملاك

تُعد الاشتراكات المالية من أهم الوسائل التي تمكّن جمعية الملاك من إدارة العقار المشترك والمحافظة على مرافقه وخدماته. فمن خلالها تُغطّى تكاليف الصيانة والنظافة والتشغيل والإدارة، وتُعالج الاحتياجات التي تتطلب إنفاقًا مشتركًا.

لكن الخلافات قد تنشأ بشأن مقدار الاشتراك، أو طريقة توزيعه بين الوحدات، أو اعتراض أحد الملاك على خدمة لا يستخدمها، أو امتناعه عن السداد بسبب عدم رضاه عن أداء الإدارة.

وقد عالج نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها هذه المسائل من خلال تحديد موارد جمعية الملاك، وأوجه صرف أموالها، والتزام كل مالك بالمساهمة في تكاليف إدارة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

 

أولًا: ما المقصود باشتراكات جمعية الملاك؟

اشتراكات جمعية الملاك هي المبالغ التي يلتزم الملاك بدفعها للمساهمة في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة أجزائه المشتركة، وفق الميزانية والقرارات والإجراءات المعتمدة.

وتنص المادة الرابعة والعشرون من النظام على أن اشتراكات الملاك من الموارد المالية للجمعية، وأن أموالها تُصرف لأغراض إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة. كما تلزم كل مالك بدفع مبلغ اشتراكه، ولا تجيز له التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بقصد التخلص من تكاليف حفظها أو صيانتها.

وبناءً على ذلك، فإن الاشتراك ليس مجرد مقابل لخدمة يستخدمها المالك يوميًا؛ بل هو مساهمة في الالتزامات المرتبطة بإدارة العقار المشترك والمحافظة على أجزائه.

 

ثانيًا: ما أوجه الصرف المسموح بها لأموال الجمعية؟

يحدد النظام الغرض الأساسي من أموال جمعية الملاك، وهو إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة.

ومن أمثلة المصروفات التي قد تدخل ضمن هذه الأغراض، بحسب حاجة العقار والميزانية المعتمدة:

• صيانة المصاعد والمضخات والخزانات.

• إصلاح الإنارة والممرات والمداخل المشتركة.

• خدمات النظافة والحراسة والتشغيل.

• أعمال الصيانة الدورية والطارئة.

• التعاقدات اللازمة لإدارة المرافق المشتركة.

• المصروفات الإدارية المرتبطة بإدارة العقار.

وهذه أمثلة توضيحية وليست قائمة حصرية. ويجب أن يكون الصرف مرتبطًا بأغراض الجمعية، وأن يتم وفق الميزانية المعتمدة والصلاحيات والإجراءات النظامية.

مثال عملي: إذا جمعت الجمعية اشتراكات سنوية لصيانة المصعد والخزانات، فلا يجوز توجيه الأموال إلى أغراض شخصية لا تتعلق بإدارة العقار أو صيانة أجزائه المشتركة.

 

ثالثًا: كيف تُحسب حصة كل مالك من تكاليف الصيانة والإدارة؟

تتناول المادة السادسة والعشرون من النظام أساس توزيع تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها، إذ يشترك كل مالك في هذه التكاليف بنسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك.

وتجيز المادة اختلاف قيمة المساهمة بحسب نوع استعمال الوحدة العقارية المفرزة إذا كان العقار متعدد الاستعمالات.

مثال حسابي مبسط

لنفترض أن العقار يضم وحدات تبلغ مساحاتها الإجمالية 1,000 متر مربع، وأن إجمالي تكاليف الإدارة والصيانة السنوية المعتمدة يبلغ 20,000 ريال.

إذا كانت مساحة إحدى الوحدات 100 متر مربع، فإن حصتها الحسابية وفق معيار المساحة وحده تكون:

النتيجة في المثال: 2,000 ريال سنويًا، بافتراض تطبيق معيار المساحة وحده وعدم وجود اختلاف مشروع في المساهمة بسبب تعدد استعمالات العقار أو أحكام أخرى واجبة التطبيق.

ولا ينبغي اعتماد هذا المثال بديلًا عن مراجعة وثيقة الفرز والنظام الأساسي والميزانية والقرارات المعتمدة؛ فالمبلغ الفعلي يتحدد وفق المستندات والأحكام التي تنطبق على العقار.

 

رابعًا: هل يستطيع المالك رفض الاشتراك لأنه لا يستخدم المرافق؟

الأصل أن المالك ملزم بالمساهمة في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة أجزائه المشتركة وفق النظام، ولا يجوز له التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة للتخلص من تكاليف حفظها أو صيانتها.

لذلك، فإن عدم استخدام المالك للمصعد أو عدم انتفاعه بالحديقة المشتركة لا يعفيه تلقائيًا من الاشتراك في التكاليف المستحقة.

ويجب التمييز بين أمرين:

• عدم استخدام المرفق: لا يؤدي وحده إلى سقوط الالتزام بالمساهمة في التكاليف المشتركة.

• الاعتراض على مبلغ الاشتراك أو طريقة احتسابه: يمكن للمالك طلب توضيح الأساس الحسابي ومراجعة الميزانية والوثائق والقرارات المعتمدة، واتخاذ الإجراءات المناسبة إذا رأى وجود مخالفة.

فحق المالك في الاعتراض على احتساب الاشتراك لا يعني أن له إسقاط الالتزام من تلقاء نفسه.

 

خامسًا: هل تختلف الاشتراكات في العقارات متعددة الاستعمالات؟

نعم، أجازت المادة السادسة والعشرون اختلاف قيمة مساهمة المالك في تكاليف الإدارة والصيانة باختلاف نوع استعمال الوحدة، إذا كانت الوحدة ضمن عقار مشترك متعدد الاستعمالات.

فعلى سبيل المثال، قد يضم العقار وحدات سكنية ومحلات تجارية، وقد تختلف طبيعة الخدمات أو كثافة استخدامها بين هذه الوحدات.

لكن لا يعني ذلك أن اختلاف الاشتراكات أمر تقديري بلا ضوابط؛ بل ينبغي أن يستند إلى الأساس النظامي والوثائق والقرارات المعتمدة، وأن تُراعى قواعد توزيع التكاليف المطبقة على العقار.

 

سادسًا: ماذا يحدث إذا امتنع أحد الملاك عن السداد؟

يقرر النظام التزام كل مالك بدفع اشتراكه في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة. ولذلك، فإن مجرد اعتراض المالك على بعض الخدمات أو عدم رضاه عن أداء الإدارة لا يُسقط تلقائيًا التزامه بالمبالغ المستحقة.

وعند وجود متأخرات، يُستحسن أن تتبع الجمعية إجراءات واضحة، منها:

1. مراجعة المبلغ المستحق والأساس الذي حُسب بناءً عليه.

2. توثيق الميزانية والقرار أو المستند الذي يثبت الالتزام.

3. إخطار المالك بالمبلغ المطلوب وتفاصيله.

4. إتاحة فرصة لتصحيح أي خطأ في الاحتساب أو معالجة الاعتراض.

5. اتخاذ إجراءات المطالبة النظامية إذا استمر عدم السداد، وفق ما ينطبق على الحالة.

كما تنص المادة الحادية والعشرون من النظام على أن قرارات المدير وعقود التعاملات المتعلقة بالعقار المشترك، ضمن الصلاحيات المخولة له وبعد اعتمادها من الهيئة وفق المتطلبات النظامية، قد تكون سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ. لكن لا يصح افتراض أن كل مطالبة باشتراك أو كشف حساب يصبح سندًا تنفيذيًا تلقائيًا؛ إذ يجب استيفاء الشروط والإجراءات المحددة نظامًا ولائحيًا.

تنبيه مهم: لا ينبغي فرض غرامة تأخير أو جزاء مالي لمجرد التأخر في السداد دون التحقق من وجود سند نظامي صحيح يجيز ذلك وينطبق على الحالة.

 

سابعًا: هل يبقى المالك مسؤولًا عن الاشتراكات إذا أجّر وحدته؟

تعالج المادة الثالثة والعشرون من النظام هذه المسألة؛ إذ تقرر أنه عند تأجير الوحدة العقارية المفرزة، يظل المالك ملزمًا أمام جمعية الملاك والغير بالحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة والأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك.

ويجب فهم هذا الحكم في سياقه: فقد ينظم عقد الإيجار العلاقة المالية بين المالك والمستأجر، لكن الاتفاق بينهما لا يعني بالضرورة زوال مسؤولية المالك تجاه الجمعية والغير في جميع الأحوال.

مثال عملي: إذا نص عقد الإيجار على أن المستأجر يتحمل بعض مصروفات الخدمات، فقد يكون لذلك أثر في العلاقة التعاقدية بين الطرفين. ومع ذلك، ينبغي التحقق من أحكام النظام والعقد عند تحديد الطرف المسؤول أمام جمعية الملاك عن الاشتراك المستحق.

 

ثامنًا: كيف يتأكد المالك من سلامة إدارة الأموال؟

تقوم الإدارة المالية السليمة على الوضوح والتوثيق والالتزام بأغراض الجمعية. ويمكن للمالك متابعة ذلك من خلال:

• مراجعة الميزانية السنوية المعتمدة.

• التحقق من بيان الاشتراك الخاص بوحدته وطريقة احتسابه.

• الاطلاع على القوائم المالية وتقارير النشاط والمركز المالي التي يوجب النظام إتاحتها.

• مراجعة المصروفات والعقود ذات الصلة في حدود الحقوق والإجراءات المقررة.

• طلب توضيح مكتوب عند وجود اختلاف بين المبلغ المطلوب والمستندات المتاحة.

وتنص المادة العشرون من النظام على إعداد القوائم المالية وتقرير النشاط والمركز المالي عن كل سنة مالية خلال ثلاثة أشهر من نهايتها، كما تلزم المدير بتزويد الهيئة وكل مالك بنسخة من الوثائق المشار إليها وتقرير مراجع الحسابات إن وجد، خلال شهر من تاريخ إعدادها.

 

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للمالك الامتناع عن دفع الاشتراك لأنه لا يستخدم المصعد؟

لا، لا يُسقط عدم استخدام المرفق المشترك الالتزام تلقائيًا. وتظل المساهمة واجبة وفق النظام والوثائق والقرارات التي تنطبق على العقار.

هل تُحسب الاشتراكات على أساس مساحة الشقة؟

الأصل وفق المادة السادسة والعشرين هو توزيع تكاليف الإدارة والصيانة بنسبة مساحة الوحدة إلى إجمالي مساحات الوحدات المفرزة، مع إمكانية اختلاف المساهمة بسبب نوع استعمال الوحدة في العقارات متعددة الاستعمالات، وفق الضوابط المنطبقة.

هل يجوز صرف أموال الجمعية على أي غرض يقرره المدير؟

لا، يجب أن تُصرف الأموال لأغراض إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، مع الالتزام بالميزانية المعتمدة والصلاحيات والإجراءات النظامية.

هل يتحمل المالك الاشتراكات إذا كانت شقته مؤجرة؟

الأصل أن المالك يظل ملزمًا أمام جمعية الملاك والغير بالحقوق والواجبات المتعلقة بوحدته والأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك، وفق المادة الثالثة والعشرين. ويجب التمييز بين العلاقة التعاقدية مع المستأجر والمسؤولية تجاه الجمعية والغير.

هل يمكن اتخاذ إجراءات تنفيذية ضد المالك المتأخر عن السداد؟

قد تتاح إجراءات المطالبة والتنفيذ عند استيفاء الشروط النظامية. لكن لا تتحول كل مطالبة مالية تلقائيًا إلى سند تنفيذي؛ بل يجب التحقق من طبيعة المستندات والاعتمادات والإجراءات المنصوص عليها في النظام واللائحة.

الخلاصة

يلتزم مالك الوحدة العقارية بالمساهمة في تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة أجزائه المشتركة وفق أحكام النظام، ولا يعفيه عدم استخدام بعض المرافق من الاشتراك تلقائيًا. وفي المقابل، يجب أن تُدار أموال الجمعية وتُصرف لأغراضها النظامية، وأن تُحتسب الاشتراكات وفق الأسس المعتمدة، مع إتاحة التقارير المالية للملاك وفق المدد المقررة.