ضمانات العقار المشترك وعيوبه الإنشائية في السعودية: حقوق جمعية الملاك ومسؤولية فارز العقار

قد تظهر في العقارات المشتركة عيوب إنشائية أو تشغيلية بعد تسليم الوحدات، مثل تسربات المياه، أو خلل في المرافق المشتركة، أو عيوب مرتبطة بالإنشاء أو التشغيل. وهنا يبرز سؤال مهم: من يملك المطالبة بالضمانات المتعلقة بالعقار؟ وهل يؤدي تأسيس جمعية الملاك إلى انتقال هذه الضمانات إليها؟ وهل يعفي نقل الضمانات من المسؤولية من قام بفرز العقار؟

نظمت اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها هذه المسألة في المادة الثامنة والثلاثين، التي تناولت نقل الضمانات إلى جمعية الملاك أو جمعية المجمع، ومسؤولية فارز العقار عن تصحيح العيوب حتى نقل الضمانات السارية.

ويستعرض هذا المقال نطاق هذه الأحكام وآثارها العملية، مع التمييز بين ضمانات العقار، ومسؤولية الأطراف، والإجراءات التي تساعد الملاك على حفظ حقوقهم.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بضمانات العقار المشترك؟

يقصد بضمانات العقار الحقوق والالتزامات التي تتعلق بإنشائه أو تشغيله، والتي يمكن أن يستند إليها صاحب الحق للمطالبة بمعالجة العيوب أو تنفيذ الالتزامات التي يغطيها الضمان، وفق شروطه والأنظمة والعقود ذات الصلة.

وقد ترتبط هذه الضمانات بأعمال أو مرافق مشتركة، مثل:

• العناصر الإنشائية التي يشملها الضمان.

• أنظمة العزل ومعالجة تسربات المياه، بحسب نطاق الضمان.

• المصاعد والمضخات والتجهيزات المشتركة.

• أنظمة التشغيل أو الخدمات التي يغطيها ضمان ساري.

• الأعمال أو التجهيزات التي تضمنها العقود المبرمة مع المقاولين أو الموردين.

وهذه أمثلة توضيحية؛ إذ لا يعني إدراج مرفق ضمن القائمة أنه مشمول تلقائيًا بضمان محدد أو لمدة موحدة. بل يجب مراجعة وثيقة الضمان والعقد وطبيعة العيب وتاريخ اكتشافه والشروط التي تحكم المطالبة.

 

ثانيًا: هل تنتقل الضمانات إلى جمعية الملاك؟

نعم، تناولت المادة الثامنة والثلاثون من اللائحة التنفيذية نقل الضمانات المتصلة بإنشاء العقار المشترك أو المجمع العقاري أو تشغيله إلى جمعية الملاك أو جمعية المجمع، بحسب الأحوال، عند تأسيسها أو إنشائها.

ويهدف هذا الحكم إلى تمكين الجهة التي تتولى إدارة العقار المشترك من التعامل مع الضمانات المرتبطة بالمرافق والأجزاء المشتركة، بدلًا من بقاء متابعة تلك الحقوق متفرقة بين الملاك دون تنظيم.

ومن الناحية العملية، ينبغي عند تأسيس الجمعية أو بدء إدارتها للعقار التحقق من وجود الضمانات السارية، وتحديد الجهات المصدرة لها، وجمع الوثائق المتعلقة بها، وتوثيق نقلها وفق الإجراءات المنطبقة.

ولا ينبغي الخلط بين نقل الضمانات وبين انتقال جميع حقوق الملاك الفردية في وحداتهم؛ فالحكم يتعلق بالضمانات المتصلة بإنشاء العقار المشترك أو المجمع العقاري أو تشغيلهما، ولا يلغي الحقوق الأخرى التي قد تثبت للمالك بموجب عقده أو الأنظمة ذات الصلة.

 

ثالثًا: ما مسؤولية فارز العقار عن تصحيح العيوب؟

تنص المادة الثامنة والثلاثون من اللائحة التنفيذية على أن فارز العقار مسؤول عن تصحيح جميع العيوب فيه إلى أن يتم نقل جميع الضمانات السارية المتصلة بإنشائه أو تشغيله. كما تقرر أن نقل الضمانات لا يؤثر في المسؤولية التعاقدية أو النظامية لمن فرز العقار.

ويترتب على ذلك أمران أساسيان:

1. وجود التزام بتصحيح العيوب خلال المرحلة المحددة في اللائحة: لا يجوز تجاهل العيوب التي تدخل في نطاق هذا الحكم لمجرد أن الوحدات قد سُلّمت إلى المشترين.

2. نقل الضمانات لا يمحو المسؤولية: انتقال الضمانات إلى جمعية الملاك لا يعني بالضرورة إعفاء فارز العقار من المسؤولية التعاقدية أو النظامية التي قد تثبت عليه.

ومع ذلك، يجب تحديد طبيعة العيب والجهة المسؤولة عنه وفق الوقائع والعقود والضمانات والأنظمة المنطبقة؛ فليس كل عطل يظهر في العقار دليلًا تلقائيًا على مسؤولية فارز العقار.

 

رابعًا: ما الفرق بين نقل الضمانات ومسؤولية فارز العقار؟

من المهم الفصل بين المفهومين، لأن لكل منهما أثرًا مختلفًا.

وتؤكد اللائحة أن نقل الضمانات لا يؤثر في المسؤولية التعاقدية أو النظامية لمن فرز العقار. لذلك، لا يكفي إثبات نقل الضمان وحده للقول بانتهاء جميع المسؤوليات المتعلقة بالعيب.

 

خامسًا: ماذا تفعل جمعية الملاك عند اكتشاف عيب في العقار؟

إذا اكتشفت الجمعية عيبًا في جزء مشترك أو في مرفق يغطيه ضمان، فمن الأفضل اتباع إجراءات واضحة تحفظ الحقوق وتساعد في معالجة المشكلة.

1. توثيق العيب

ينبغي إعداد وصف واضح للعيب، يتضمن موقعه وطبيعته وتاريخ اكتشافه، مع الاحتفاظ بالصور والتقارير الفنية والمراسلات ذات الصلة.

2. تحديد نطاق الضمان

يجب مراجعة وثيقة الضمان لمعرفة المكونات المشمولة، ومدة سريانه، وشروط تقديم المطالبة، والاستثناءات التي قد يتضمنها.

3. الاستعانة بجهة فنية عند الحاجة

قد يتطلب تحديد سبب العيب تقريرًا من مكتب هندسي أو جهة فنية مختصة، خاصة إذا كان العيب يؤثر في السلامة أو في سلامة العناصر الإنشائية أو في تشغيل المرافق المشتركة.

4. توجيه المطالبة إلى الجهة المعنية

تُوجَّه المطالبة إلى الجهة التي يقع عليها الالتزام وفق وثيقة الضمان والعقد والأحكام النظامية، مع بيان العيب والمستندات الداعمة وطلب المعالجة المناسبة.

5. حفظ جميع المستندات والحقوق

ينبغي الاحتفاظ بنسخ من المطالبات والردود والتقارير وأعمال الإصلاح، وعدم افتراض أن نقل الضمانات يلغي أي حق تعاقدي أو نظامي قد يكون قائمًا.

وتساعد هذه الخطوات على تحديد المسؤولية بصورة أدق، لكنها لا تحل محل الإجراءات الخاصة التي قد تفرضها وثيقة الضمان أو النظام المعني.

 

سادسًا: هل يشمل الحكم جميع العيوب التي تظهر بعد التسليم؟

لا يمكن الجزم بذلك دون فحص طبيعة العيب والوثائق ذات الصلة.

فالمادة الثامنة والثلاثون تتناول مسؤولية فارز العقار عن تصحيح العيوب حتى نقل جميع الضمانات السارية المتصلة بالإنشاء أو التشغيل، وتؤكد استمرار المسؤولية التعاقدية أو النظامية رغم نقل الضمانات. لكن تحديد ما إذا كان عيب معين يدخل في نطاق التزام محدد يتطلب مراجعة:

• طبيعة العيب وسببه.

• وثائق الضمان ومدته ونطاق تغطيته.

• عقد الفرز أو البيع والعقود المرتبطة بالإنشاء والتشغيل.

• تاريخ ظهور العيب واكتشافه.

• الأحكام النظامية ذات الصلة.

• ما إذا كان العيب ناتجًا عن سوء استخدام أو صيانة غير مناسبة أو سبب آخر يؤثر في تحديد المسؤولية.

مثال عملي: إذا ظهرت تسربات مياه في مرفق مشترك بعد تسليم العقار، فلا يكفي ظهور التسرب وحده لتحديد الطرف المسؤول. ينبغي فحص مصدره، ومراجعة الضمانات والعقود، وتحديد ما إذا كان العيب مشمولًا بضمان ساري أو يدخل في التزام آخر بموجب النظام أو العقد.

 

سابعًا: ما أهمية نقل الضمانات عند تأسيس جمعية الملاك؟

يساعد نقل الضمانات إلى جمعية الملاك على تنظيم متابعة الالتزامات المرتبطة بالعقار المشترك، خصوصًا عندما تتعلق بمرافق تخدم عددًا كبيرًا من الوحدات.

ومن أبرز فوائده العملية:

• تجميع وثائق الضمان في جهة تتولى إدارة الشؤون المشتركة.

• تسهيل متابعة المطالبات المتعلقة بالمرافق المشتركة.

• تنظيم التواصل مع المقاولين والموردين والجهات المعنية.

• تحسين توثيق العيوب وأعمال الإصلاح.

• تقليل احتمالات ضياع المعلومات المتعلقة بالضمانات عند انتقال إدارة العقار.

ولتحقيق هذه الفوائد، يُستحسن إعداد سجل للضمانات يتضمن اسم الجهة المصدرة، ونطاق الضمان، وتاريخ بدايته ونهايته، والمرافق المشمولة، وآلية تقديم المطالبات، مع مراعاة متطلبات النقل والإجراءات المعتمدة.

 

الأسئلة الشائعة

هل تنتقل ضمانات العقار المشترك إلى جمعية الملاك؟

تنص المادة الثامنة والثلاثون من اللائحة التنفيذية على نقل الضمانات المتصلة بإنشاء العقار المشترك أو المجمع العقاري أو تشغيله إلى جمعية الملاك أو جمعية المجمع، بحسب الأحوال، عند تأسيسها أو إنشائها.

هل يُعفى فارز العقار من المسؤولية بعد نقل الضمانات؟

لا. تنص اللائحة على أن نقل الضمانات لا يؤثر في المسؤولية التعاقدية أو النظامية لمن فرز العقار. ويُحدد نطاق المسؤولية وفق الوقائع والعقود والأنظمة المنطبقة.

هل يجب على جمعية الملاك الاحتفاظ بوثائق الضمان؟

يُعد جمع وثائق الضمان وتوثيقها خطوة عملية مهمة لتمكين الجمعية من متابعة الحقوق المرتبطة بالعقار المشترك. كما ينبغي التحقق من إجراءات نقل الضمانات والوثائق اللازمة لذلك.

هل كل عيب يظهر بعد التسليم يقع على مسؤولية فارز العقار؟

ليس بالضرورة؛ إذ يتطلب تحديد المسؤولية فحص سبب العيب ونطاق الضمان والعقود والأحكام النظامية ذات الصلة. ولا يكفي مجرد ظهور العيب لإثبات المسؤولية.

ماذا تفعل الجمعية إذا رفضت الجهة المسؤولة إصلاح العيب؟

ينبغي توثيق العيب والرفض، ومراجعة الضمان والعقد لتحديد الالتزام والجهة المسؤولة، ثم بحث الإجراء النظامي المناسب بحسب طبيعة المطالبة والوثائق المتاحة.

الخلاصة

ينظم النظام واللائحة التنفيذية نقل الضمانات المتصلة بإنشاء العقار المشترك أو تشغيله إلى جمعية الملاك، ويحددان التزام فارز العقار بتصحيح العيوب إلى حين نقل الضمانات السارية. كما يؤكد التنظيم أن نقل الضمانات لا يلغي المسؤولية التعاقدية أو النظامية التي قد تثبت على فارز العقار.

تنبيه قانوني: هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية خاصة. ويجب الرجوع إلى النصوص الرسمية السارية ووثائق الضمان والعقود لتحديد الحقوق والمسؤوليات في كل حالة.