عقد الإيجار في نظام المعاملات المدنية السعودي: التزامات المؤجر والمستأجر والفسخ والتعويض
يُعد عقد الإيجار من العقود الأساسية في التعاملات السكنية والتجارية، إذ يتيح للمستأجر الانتفاع بعقار أو شيء معين لمدة محددة مقابل أجرة، مع بقاء الملكية لصاحبها ما لم يوجد تصرف نظامي آخر.
وقد نظم نظام المعاملات المدنية السعودي عقد الإيجار في المواد (407) إلى (442)، محددًا طريقة انعقاده، وأحكام الأجرة والمدة، والتزامات المؤجر والمستأجر، وضمان التعرض والعيوب، وانتهاء العقد وفسخه.
ويجب الانتباه إلى أن بعض عقود الإيجار، خصوصًا العقارية السكنية والتجارية، قد تخضع أيضًا لأحكام نظامية خاصة. لذلك لا يكفي الرجوع إلى أحكام نظام المعاملات المدنية وحدها في كل نزاع، بل ينبغي التحقق من الأنظمة والقرارات الخاصة السارية على نوع العقار والعقد.
قائمة تضم 5 من افضل محامي في السعودية
| اسم المحامي | رقم التليفون | |
|---|---|---|
| شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية | +966126777771 | |
| المحامي عبدالقادر الصيعري | +966533192334 | |
| المحامي أنس العمري | +966 50 359 3953 | |
| المحامي خالد سامي أبو راشد | 6554777 | |
| المحامي فهد بن محمد بارباع | 966504838303 |
1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية
شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.
الخدمات:
تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:
-
قضايا الشركات:
تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.
-
القضايا العقارية:
المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.
- التقاضي والتحكيم:
- تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.
للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:
- الموقع الإلكتروني: albatil.com
- البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
- الهاتف: 966126777771
2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري
يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .
للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :
- الهاتف: 966533192334
3- المحامي أنس العمري
محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .
- الهاتف: +966 50 359 3953
4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد
يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .
للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:
- الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
- البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
- الهاتف: 6554777
5- المحامي فهد بن محمد بارباع
محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.
للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:
- الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
- البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
- الهاتف: 966504838303
أولًا: ما المقصود بعقد الإيجار في النظام السعودي؟
تنص المادة (407) من نظام المعاملات المدنية على أن الإيجار عقد يمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.
وبناءً على ذلك، يقوم عقد الإيجار على عناصر أساسية، أبرزها:
-
المؤجر: من يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور.
-
المستأجر: من يحصل على حق الانتفاع بالمأجور مقابل الأجرة.
-
المأجور: الشيء أو المنفعة أو الحق محل الإيجار.
-
الأجرة: المقابل الذي يلتزم المستأجر بأدائه.
-
المدة: الفترة المحددة للانتفاع، وفق العقد والأحكام النظامية.
وتجيز المادة (408) أن يكون المأجور عينًا أو منفعة أو حقًا، سواء كان معينًا بالذات أو بالنوع، كما تجيز أن يكون حصة شائعة.
ثانيًا: كيف تُحدد الأجرة ومدة عقد الإيجار؟
1. تحديد الأجرة
لا يشترط أن تكون الأجرة مبلغًا ثابتًا فقط؛ إذ تجيز المادة (409) تحديدها وفق أسس تسعير صالحة، أو بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الناتج أو الربح. كما تجيز المادة (410) الاتفاق على تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.
ويُفضّل أن يوضح العقد:
-
قيمة الأجرة الإجمالية.
-
مواعيد السداد وطريقته.
-
عدد الدفعات ومقدار كل دفعة.
-
المبالغ الإضافية التي يتحملها كل طرف، إن وجدت.
-
الشروط المتعلقة بالتأخر في السداد، في حدود ما يسمح به النظام.
2. بداية مدة الإيجار
وفق المادة (412)، تبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد، وإذا لم يُحدد تاريخ، فتبدأ من تاريخ انعقاد العقد.
أما إذا لم تُعيّن مدة الإيجار وكانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة، فيُعد العقد منعقدًا إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية؛ وفي غير ذلك تعين المحكمة مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد، وفق المادة (413).
مثال: إذا اتفق الطرفان على إيجار شقة لمدة سنة تبدأ في تاريخ محدد، فينبغي توثيق تاريخ البداية والنهاية بوضوح، حتى لا ينشأ خلاف بشأن موعد انتهاء العقد أو تجديده.
ثالثًا: ما التزامات المؤجر؟
يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور وفق العقد وطبيعة المنفعة المقصودة، وتترتب عليه التزامات أخرى بحسب نوع المأجور والظروف المتفق عليها.
1. تمكين المستأجر من الانتفاع
من أهم التزامات المؤجر تسليم المأجور وتمكين المستأجر من الانتفاع به للغرض المتفق عليه. ولا يكفي توقيع العقد إذا لم يتمكن المستأجر فعليًا من استيفاء المنفعة التي استؤجر الشيء من أجلها.
2. ضمان التعرض
تنظم المادة (423) التزام المؤجر بالامتناع عن التعرض للمستأجر في استيفاء المنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك إحداث تغيير في المأجور يمنع الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة. كما يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا كان مبنيًا على سبب نظامي.
وإذا أدى التعرض إلى حرمان المستأجر كليًا أو جزئيًا من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض متى توافرت شروطه.
3. ضمان العيوب
إذا ظهر في المأجور عيب يؤثر في الانتفاع به، فقد يكون للمستأجر حق طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بحسب أثر العيب وظروف الحالة.
وتنص المادة (426) على أنه إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليًا أو جزئيًا من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض. كما تقرر المادة (427) بطلان الاتفاق الذي يعفي المؤجر من ضمان التعرض أو العيب أو يحد منه إذا تعمد المؤجر إخفاء سبب الضمان.
مثال: إذا استأجر شخص محلًا تجاريًا ثم ظهر عيب جوهري يمنع الانتفاع به للغرض المتفق عليه، فينبغي توثيق العيب وأثره، ثم تقييم الخيارات النظامية المتاحة وفق العقد وأحكام الإيجار.
رابعًا: ما التزامات المستأجر؟
لا تقتصر مسؤوليات عقد الإيجار على المؤجر؛ فالمستأجر ملزم بسداد الأجرة والمحافظة على المأجور واستخدامه في حدود المنفعة المتفق عليها.
1. دفع الأجرة
تنص المادة (429) على أن المستأجر يلتزم بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها. وإذا لم يتفق على مواعيد السداد، التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة الإيجار مقسمة إلى فترات زمنية، التزم بأداء الأجرة في بداية كل فترة.
كما تقرر المادة أنه لا تستحق الأجرة عن مدة انقضت قبل تسليم المأجور، ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.
2. المحافظة على المأجور
وفق المادة (430)، يلتزم المستأجر بالمحافظة على المأجور محافظة الشخص المعتاد، وتعويض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.
وهذا يعني أن المستأجر لا يسأل تلقائيًا عن كل تلف يقع أثناء مدة الإيجار؛ بل يجب التمييز بين آثار الاستعمال المعتاد وبين الضرر الذي ينشأ عن التعدي أو التقصير وفق الوقائع والأحكام النظامية.
3. استخدام المأجور للغرض المتفق عليه
تلزم المادة (431) المستأجر باستعمال المأجور في حدود المنفعة المتفق عليها، وإذا لم يوجد اتفاق، فيستعمله بحسب ما أُعد له.
مثال: لا يجوز افتراض أن عقد إيجار شقة للسكن يجيز استخدامها لأي نشاط تجاري؛ بل يجب التحقق من الغرض المحدد في العقد والاشتراطات النظامية المتعلقة بالعقار والنشاط.
4. إعادة المأجور عند انتهاء العقد
تنص المادة (432) على التزام المستأجر برد المأجور عند انتهاء الإيجار بالحال التي تسلمه بها، مع استثناء ما يقتضيه الاستعمال المعتاد. وإذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق، استحق المؤجر أجرة المثل، دون إخلال بحقه في التعويض.
لذلك، يُستحسن توثيق حالة العقار عند التسلم وعند الإخلاء بالصور ومحاضر التسليم، لتقليل الخلاف حول التلفيات أو الإصلاحات.
خامسًا: هل يجوز للمستأجر تأجير المأجور لشخص آخر؟
الأصل وفق المادة (437) أنه لا يجوز للمستأجر تأجير المأجور كله أو بعضه أو التنازل عن عقد الإيجار إلا بإذن المؤجر أو إجازته. وإذا أُذن له بالتأجير أو التنازل، وجب أن يلتزم المتعاقد الجديد بقيود المنفعة التي يملكها المستأجر من حيث النوع والمدة، وفق المادة (438).
وتقرر المادة (439) أنه إذا تنازل المستأجر عن العقد، حل المتنازل له محل المستأجر في الحقوق والالتزامات المترتبة على العقد المتنازل عنه.
مثال: إذا أراد مستأجر شقة تأجيرها من الباطن أو التنازل عن عقدها لشخص آخر، فعليه مراجعة شروط العقد والحصول على إذن المؤجر أو إجازته متى كان ذلك مطلوبًا.
سادسًا: متى ينتهي عقد الإيجار؟ وهل يتجدد تلقائيًا؟
1. انتهاء المدة
تنص المادة (440) على أن عقد الإيجار ينتهي بانقضاء المدة المحددة فيه، ما لم يُشترط تجديده تلقائيًا. وإذا استمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضا المؤجر الصريح أو الضمني، عُدّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته، مع مراعاة الاستثناءات الواردة في المادة.
2. وفاة المؤجر أو المستأجر
وفق المادة (441)، لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة أحد المتعاقدين كقاعدة عامة. ومع ذلك، يجوز لورثة المستأجر طلب الفسخ خلال مدة معقولة إذا أثبتوا حالات محددة، مثل أن أعباء العقد أصبحت أثقل من أن تتحملها موارد التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، أو أنه أُبرم لاعتبارات تتعلق بشخص مورثهم. كما يجوز للمؤجر طلب الفسخ إذا كان العقد قد أُبرم لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر المتوفى.
3. الفسخ بسبب عذر طارئ
تنص المادة (442) على أنه لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر.
وهذا لا يعني أن مجرد رغبة أحد الطرفين في إنهاء العقد تكفي دائمًا؛ إذ يجب التحقق من وجود العذر الطارئ وشروط تطبيق المادة، ومن أي أحكام خاصة واجبة التطبيق على نوع الإيجار.
سابعًا: أحكام خاصة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
إلى جانب نظام المعاملات المدنية، صدرت في السعودية أحكام نظامية خاصة لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني والمستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو كليهما.
ومن بين هذه الأحكام، المنشورة في جريدة أم القرى في 7 نوفمبر 2025:
-
تنظيم الزيادة في الأجرة الإجمالية لعقود الإيجار المشمولة بالأحكام.
-
تنظيم تجديد عقود الإيجار والإشعار بعدم الرغبة في التجديد.
-
تنظيم تسجيل العقود في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار» والاعتراض على بياناتها.
وتتضمن الأحكام المنشورة قواعد خاصة بشأن عدم زيادة الأجرة الإجمالية للعقود المشمولة، وكذلك التجديد التلقائي في الحالات التي تنطبق عليها الأحكام، مع وجود استثناءات وتفاصيل ينبغي مراجعتها قبل تطبيقها على عقد بعينه.
تنبيه: لا ينبغي تعميم هذه الأحكام على كل أنواع الإيجار أو جميع الحالات دون التحقق من نطاق تطبيقها، وتاريخ نفاذها، وأي استثناءات منصوص عليها. ويمكن مراجعة النص الرسمي في جريدة أم القرى أو لدى الهيئة العامة للعقار.
ثامنًا: الأسئلة الشائعة حول عقد الإيجار في السعودية
ما المادة التي تعرّف عقد الإيجار في نظام المعاملات المدنية؟
المادة (407)، التي تعرّف الإيجار بأنه عقد يمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.
هل يلتزم المستأجر بدفع الأجرة قبل تسلم العقار؟
تحدد المادة (429) موعد استحقاق الأجرة وفق الاتفاق. وإذا لم يتفق الطرفان على مواعيد السداد، فتطبق القواعد الواردة في المادة، ومنها عدم استحقاق الأجرة عن مدة انقضت قبل تسليم المأجور، ما لم يكن التأخر بسبب المستأجر.
من يتحمل الأضرار التي تقع في العقار المؤجر؟
يلتزم المستأجر بتعويض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره وفق المادة (430)، مع التمييز بين هذه الأضرار وبين ما ينتج عن الاستعمال المعتاد.
هل يمكن فسخ عقد الإيجار بسبب وجود عيب في العقار؟
إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليًا أو جزئيًا من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض، وفق المادة (426).
هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة أحد الطرفين؟
الأصل أنه لا ينتهي بوفاة أحد المتعاقدين، وفق المادة (441)، مع وجود حالات محددة يجوز فيها طلب الفسخ.
هل يجوز تأجير العقار من الباطن؟
الأصل أنه لا يجوز للمستأجر تأجير المأجور كله أو بعضه أو التنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته، وفق المادة (437).
ما المادة التي تعرّف عقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية؟
المادة (461)، التي تعرّف المقاولة بأنها عقد يلتزم بمقتضاه المقاول بصنع شيء أو أداء عمل مقابل أجر، دون أن يكون تابعًا لصاحب العمل أو نائبًا عنه.
هل يجوز للمقاول المطالبة بزيادة الأجر بعد توقيع العقد؟
يعتمد ذلك على طريقة تحديد الأجر وشروط العقد. ففي عقد الأجر الإجمالي، لا يستحق المقاول زيادة لمجرد ارتفاع أسعار المواد أو أجور العمال، وفق المادة (471/1)، مع مراعاة أحكام التعديلات والإضافات والظروف الاستثنائية العامة.
هل يبقى المقاول الأصلي مسؤولًا عند الاستعانة بمقاول من الباطن؟
نعم، تقرر المادة (473/2) بقاء مسؤولية المقاول الأصلي تجاه صاحب العمل، حتى عند إسناد العمل إلى مقاول من الباطن.
هل يحق لصاحب العمل فسخ العقد إذا لم يصحح المقاول المخالفات؟
إذا أخل المقاول بشروط العقد أثناء التنفيذ، جاز لصاحب العمل إعذاره لتصحيح العمل خلال مدة معقولة. وإذا انتهت المدة دون تصحيح، فقد يجوز له إسناد التصحيح أو الإنجاز إلى مقاول آخر على نفقة المقاول الأول وفق الأحكام النظامية، أو طلب فسخ العقد، وفق المادة (466).
ماذا يستحق المقاول إذا تعذر عليه إكمال العمل لسبب لا يد له فيه؟
وفق المادة (477)، يستحق قيمة ما أنجزه من الأعمال، وما أنفقه على العمل الذي لم يتم، بقدر ما عاد على صاحب العمل من نفع.
ما المادة التي تعرّف عقد الوكالة في نظام المعاملات المدنية؟
المادة (480)، التي تعرّف الوكالة بأنها عقد يقيم بمقتضاه الموكل الوكيل مقام نفسه في تصرف نظامي.
هل يجوز إصدار وكالة عامة دون تحديد نوع التصرف؟
لا تصح الوكالة بألفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع التصرف النظامي محل الوكالة، وفق المادة (482). وتخضع الأعمال التي تتجاوز أعمال الإدارة لمتطلبات الوكالة الخاصة المنصوص عليها في المادة (484).
هل يجوز للوكيل توكيل شخص آخر؟
الأصل أنه لا يجوز له ذلك إلا إذا كان مأذونًا له من الموكل، وفق المادة (489).
هل يجوز للموكل عزل الوكيل في أي وقت؟
الأصل أن للموكل عزل الوكيل أو تقييد وكالته متى أراد، لكن توجد استثناءات إذا كانت الوكالة صادرة لمصلحة الوكيل أو الغير، وفق المادة (503).
هل تنتهي الوكالة بوفاة الموكل؟
الأصل أن الوكالة تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل وفق المادة (502)، مع ضرورة مراعاة الأحكام الخاصة والآثار التي قد تترتب على المعاملات القائمة وحقوق الغير.
هل يستحق الوكيل أجرًا إذا لم يُحدد الأجر في العقد؟
إذا لم يُتفق على أجر وكان الوكيل ممن يعمل بأجر على سبيل الاعتياد، استحق أجر المثل. أما إذا لم يكن ممن يعملون بأجر على سبيل الاعتياد، فيُعد متبرعًا، وفق المادة (498).
ما المادة التي تعرّف عقد الإيداع؟
المادة (506) من نظام المعاملات المدنية، التي تعرّف الإيداع بأنه عقد يحفظ بمقتضاه المودع لديه مال المودع على أن يرده بعينه.
هل يحق للمودع لديه أخذ أجر مقابل الحفظ؟
الأصل أنه لا يستحق أجرًا إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك، وفق المادة (507).
هل يجوز للمودع لديه استخدام الوديعة؟
لا يجوز له استعمالها أو ترتيب حق للغير عليها دون إذن المودع، وفق المادة (511).
هل يجوز للمودع استرداد الوديعة قبل نهاية المدة؟
إذا كان الإيداع دون أجر، يجوز للمودع استردادها في أي وقت بشرط ألا يكون ذلك في وقت غير مناسب. وإذا كان الإيداع بأجر، فيجوز استردادها قبل نهاية المدة إذا دُفع الأجر المتفق عليه كاملًا ولم يوجد شرط يمنع ذلك، وفق المادة (515).
من يتحمل النفقات الضرورية لحفظ الوديعة؟
الأصل أن المودع يرد النفقات الضرورية التي يتحملها المودع لديه لحفظ الوديعة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، وفق المادة (513).
هل يتحمل المودع لديه مسؤولية كل تلف يصيب الوديعة؟
ليس بالضرورة؛ بل تُقيّم المسؤولية وفق العناية المطلوبة، وسبب التلف، ووجود تعدٍّ أو إهمال، والأحكام النظامية ذات الصلة.
الخاتمة
يوضح نظام المعاملات المدنية السعودي التزامات المؤجر والمستأجر، وينظم الأجرة والتسليم والمحافظة على المأجور وضمان العيوب والتعرض، إضافة إلى حالات انتهاء عقد الإيجار وفسخه. كما يجب مراعاة الأحكام الخاصة المنظمة لبعض العقود العقارية عند بحث أي نزاع أو مطالبة.
ولحماية حقوق الطرفين، يُستحسن توثيق العقد، وتحديد الأجرة والمدة والغرض من الإيجار، وتوثيق حالة المأجور عند التسليم والإخلاء، والاحتفاظ بإثباتات السداد والمراسلات.
المصادر الرسمية: