عقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية السعودي: التزامات المقاول وصاحب العمل والعيوب والتعويض

يُعد عقد المقاولة من العقود المهمة في المشاريع الإنشائية والتجارية والخدمية، إذ ينظم العلاقة بين صاحب العمل الذي يطلب تنفيذ مشروع أو إنجاز عمل معين، والمقاول الذي يتعهد بتنفيذه مقابل أجر.

وقد نظم نظام المعاملات المدنية السعودي عقد المقاولة في المواد (461) إلى (478)، موضحًا التزامات المقاول، وطريقة توفير مواد العمل، ومدة التنفيذ، والتعامل مع زيادة التكلفة، وإسناد العمل إلى مقاول من الباطن، وحالات انتهاء العقد أو فسخه.

وتبرز أهمية هذه الأحكام عند حدوث خلاف حول جودة التنفيذ، أو التأخر في تسليم المشروع، أو زيادة التكاليف، أو عدم التزام أحد الطرفين بشروط العقد.

قائمة تضم 5 من افضل محامي في السعودية

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بعقد المقاولة؟

تنص المادة (461) من نظام المعاملات المدنية على أن المقاولة عقد يلتزم بمقتضاه المقاول بصنع شيء أو أداء عمل مقابل أجر، دون أن يكون تابعًا لصاحب العمل أو نائبًا عنه.

 

ومن أمثلة عقود المقاولة:

• بناء منزل أو مبنى تجاري.

• تنفيذ أعمال التشطيبات أو الترميم.

• تركيب أنظمة التكييف أو الكهرباء أو السباكة.

• تصنيع منتج أو تجهيز معدّة وفق مواصفات محددة.

• تنفيذ أعمال الصيانة أو الخدمات الفنية وفق نطاق عمل متفق عليه.

ويختلف عقد المقاولة عن عقد العمل؛ فالمقاول يلتزم بإنجاز العمل وفق العقد، دون أن يكون تابعًا لصاحب العمل على النحو الذي يميز علاقة العمل. وتخضع عقود العمل للنصوص النظامية الخاصة بها وفق المادة (479).

 

ثانيًا: هل يوفر المقاول المواد أم يقدمها صاحب العمل؟

تجيز المادة (462) أن يكون التزام المقاول بتنفيذ العمل باستخدام مواد من عنده أو مواد يقدمها صاحب العمل. ويترتب على ذلك اختلاف بعض الالتزامات بحسب الاتفاق.

 

1. إذا كان المقاول هو الذي يوفر المواد

إذا اشترط صاحب العمل أن يقدم المقاول المواد كلها أو بعضها، فإن المادة (463/1) تلزم المقاول بمراعاة الشروط والمواصفات المتفق عليها، إن وجدت، وإلا وجب أن تكون المواد وافية بالغرض المقصود وفقًا للعرف.

مثال: إذا تعهد مقاول بتجديد مطبخ باستخدام مواد محددة في العقد، فعليه توفير المواد المطابقة للمواصفات المتفق عليها، وليس استبدالها بمواد مختلفة دون مراعاة أحكام العقد.

2. إذا كان صاحب العمل هو الذي يوفر المواد

وفق المادة (463/2)، يلتزم المقاول بالمحافظة على المواد التي يقدمها صاحب العمل بعناية الشخص المعتاد، ومراعاة الأصول الفنية في تنفيذ العمل، ورد ما تبقى من المواد إليه.

 

3. من يتحمل نفقات الأدوات والمعدات؟

تنص المادة (464) على أن المقاول يتحمل نفقات ما يستلزمه إنجاز العمل من آلات وأدوات، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

 

ولهذا، يُستحسن تحديد مسؤولية توفير المواد والمعدات والنقل والتخزين والتخلص من المخلفات في العقد، لتجنب الخلاف بشأن التكاليف الإضافية.

ثالثًا: ما التزامات المقاول في تنفيذ العمل؟

تُعد التزامات المقاول أساس العلاقة التعاقدية؛ فهو مسؤول عن إنجاز العمل وفق الشروط والمواصفات والمدة المتفق عليها، مع مراعاة الأصول الفنية ذات الصلة.

1. الالتزام بالمواصفات وشروط العقد

تنص المادة (465) على أن المقاول يلتزم بإنجاز العمل وفقًا لشروط العقد وفي المدة المتفق عليها. وإذا لم توجد شروط تفصيلية أو لم تُحدد مدة، وجب إنجاز العمل وفق الأصول المتعارف عليها وفي المدة المعقولة التي تقتضيها طبيعة العمل.

 

ومن الأفضل أن يتضمن عقد المقاولة:

• وصفًا دقيقًا لنطاق العمل.

• الرسومات والمخططات المعتمدة.

• المواصفات الفنية للمواد.

• مراحل التنفيذ والتسليم.

• المدة المحددة لإنجاز المشروع.

• آلية اعتماد التغييرات والأعمال الإضافية.

• طريقة قياس الإنجاز واعتماد المستخلصات.

• إجراءات معالجة العيوب والملاحظات.

2. ماذا يحدث إذا خالف المقاول شروط العقد؟

تعالج المادة (466) حالة إخلال المقاول بشروط العقد أثناء سير العمل؛ إذ يجوز لصاحب العمل إعذاره للالتزام بالشروط وتصحيح العمل خلال مدة معقولة يحددها له. وإذا انتهت المدة دون تصحيح، جاز لصاحب العمل أن يعهد إلى مقاول آخر بإنجاز العمل أو تصحيحه على نفقة المقاول الأول وفق الأحكام النظامية، أو أن يطلب فسخ العقد.

 

مثال: إذا نفّذ المقاول أعمال التشطيب بمواد تختلف عن المواصفات المتفق عليها، فيمكن لصاحب العمل توثيق المخالفة وإعذاره لتصحيحها خلال مدة معقولة، ثم اتخاذ الإجراء النظامي المناسب إذا لم تتم المعالجة.

ولا يعني ذلك أن صاحب العمل يستطيع تحميل المقاول أي تكلفة إضافية دون ضوابط؛ بل يجب مراعاة شروط المادة، والإعذار عند لزومه، وإثبات الإخلال والتكاليف ذات الصلة.

رابعًا: من يتحمل زيادة تكلفة المشروع؟

تختلف الإجابة بحسب طريقة تحديد الأجر في العقد، وما إذا كان التغيير ناتجًا عن تعديل في التصميم أو ظروف استثنائية عامة.

1. المقاولة وفق مقايسة على أساس الوحدة

تنظم المادة (470) حالة إبرام عقد المقاولة بموجب مقايسة على أساس الوحدة، ثم ظهور ضرورة لمجاوزة القيمة المقدرة مجاوزة ظاهرة لتنفيذ التصميم المتفق عليه.

وفي هذه الحالة، يجب على المقاول أن يُعلم صاحب العمل فورًا، مع بيان مقدار الزيادة المتوقعة في الأجر. وإذا لم يفعل، سقط حقه في طلب ما جاوز به قيمة المقايسة من نفقات.

وإذا كانت المجاوزة جسيمة، جاز لصاحب العمل التحلل من العقد وإيقاف التنفيذ دون تأخر، مع دفع قيمة الأعمال المنجزة وفق شروط العقد.

 

2. المقاولة بأجر إجمالي

وفق المادة (471/1)، إذا أُبرم عقد المقاولة على أساس تصميم متفق عليه مقابل أجر إجمالي، فلا يحق للمقاول المطالبة بزيادة الأجر لمجرد ارتفاع أسعار المواد أو أجور العمال أو غيرها من النفقات.

 

لكن توجد أحكام خاصة عند حدوث تعديلات أو إضافات في التصميم؛ فالمادة (471/2) تقيد مطالبة المقاول بالزيادة في الأجر بحالات معينة، منها أن يكون التعديل راجعًا إلى خطأ صاحب العمل أو أن يكون قد أذن به مع الاتفاق على الزيادة.

3. ماذا لو حدثت ظروف استثنائية عامة؟

تجيز المادة (471/3) للمحكمة، إذا اختل التوازن العقدي بسبب ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها عند التعاقد، وأصبح الأساس المالي الذي قام عليه عقد المقاولة مختلًا، أن تقضي بإعادة التوازن العقدي بحسب ظروف الحالة وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين.

وقد يشمل ذلك تمديد مدة التنفيذ أو زيادة الأجر أو إنقاصه أو فسخ العقد.

 

الخلاصة العملية: يجب عدم الخلط بين ارتفاع التكاليف المعتاد، الذي قد يتحمله المقاول في عقد الأجر الإجمالي، وبين التعديلات المعتمدة أو الظروف الاستثنائية العامة التي قد تستدعي تطبيق أحكام خاصة.

خامسًا: هل يجوز للمقاول إسناد العمل إلى مقاول من الباطن؟

تسمح المادة (473/1) للمقاول بإسناد تنفيذ العمل كله أو بعضه إلى مقاول من الباطن، ما لم تمنع ذلك النصوص النظامية أو الاتفاق أو طبيعة العمل، أو تكن شخصية المقاول محل اعتبار في التعاقد.

ومع ذلك، تقرر المادة (473/2) أن مسؤولية المقاول الأصلي تجاه صاحب العمل تبقى قائمة.

 

مثال: إذا تعاقدت شركة مع مقاول لتنفيذ أعمال الكهرباء، ثم أسند المقاول بعض الأعمال إلى مقاول متخصص من الباطن، فإن إسناد العمل لا يعفي المقاول الأصلي تلقائيًا من مسؤولياته تجاه صاحب العمل.

أما المادة (474)، فتقرر أنه لا يجوز للمقاول من الباطن مطالبة صاحب العمل مباشرةً بما يستحقه المقاول الأصلي، إلا إذا أحاله المقاول الأصلي على صاحب العمل.

 

ولهذا، من المهم تحديد موافقة صاحب العمل على المقاولين من الباطن، ونطاق مسؤولياتهم، وآلية اعتماد أعمالهم، وشروط الدفع والإحالة عند الحاجة.

سادسًا: متى ينتهي عقد المقاولة أو يجوز فسخه؟

1. انتهاء العقد بإنجاز العمل

تنص المادة (475) على أن عقد المقاولة ينتهي بإنجاز العمل المتفق عليه.

 

ويُستحسن توثيق الإنجاز بمحضر استلام يوضح نطاق الأعمال المنفذة، والملاحظات المتبقية، والاختبارات المطلوبة، والمستندات التي تم تسليمها، وفق العقد وطبيعة المشروع.

2. الفسخ بسبب عذر طارئ

تقرر المادة (476) أنه يجوز لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد المقاولة إذا حدث له عذر طارئ يتعلق بتنفيذ العقد، مع التزامه بتعويض الطرف الآخر عما ينشأ عن الفسخ من ضرر.

 

ولا يعني ذلك أن أي صعوبة مالية أو رغبة في الانسحاب تعد عذرًا طارئًا تلقائيًا؛ بل ينبغي تقييم الظروف والأدلة ومدى انطباق النص على الحالة.

3. إذا أصبح المقاول عاجزًا عن إكمال العمل

وفق المادة (477)، إذا بدأ المقاول التنفيذ ثم أصبح عاجزًا عن إتمامه لسبب لا يد له فيه، فإنه يستحق قيمة ما تم من الأعمال، وما أنفقه على العمل الذي لم يتم، بقدر ما عاد على صاحب العمل من نفع.

 

4. وفاة المقاول

تنظم المادة (478) أثر وفاة المقاول؛ فينفسخ العقد بوفاته إذا اشترط أن يعمل بنفسه أو كان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

أما إذا لم يكن شخص المقاول محل اعتبار ولم يتضمن العقد ذلك الشرط، فيجوز لصاحب العمل طلب الفسخ إذا لم تتوفر في الورثة الضمانات الكافية لتنفيذ العمل. وتحدد المادة كذلك استحقاق الورثة لقيمة الأعمال المنجزة والنفقات التي أنفقت على العمل غير المكتمل بقدر ما عاد على صاحب العمل من نفع.

 

سابعًا: كيف تُحمى حقوق صاحب العمل والمقاول؟

لتقليل النزاعات في عقود المقاولة، يُنصح بأن يتضمن العقد عناصر واضحة وقابلة للإثبات.

وتظل صياغة العقد متوافقة مع النصوص النظامية الخاصة واجبة التطبيق، خصوصًا في المشاريع الإنشائية التي قد تخضع لمتطلبات تنظيمية أو تعاقدية إضافية.

ثامنًا: الأسئلة الشائعة حول عقد المقاولة في السعودية

ما المادة التي تعرّف عقد الإيجار في نظام المعاملات المدنية؟

المادة (407)، التي تعرّف الإيجار بأنه عقد يمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.

هل يلتزم المستأجر بدفع الأجرة قبل تسلم العقار؟

تحدد المادة (429) موعد استحقاق الأجرة وفق الاتفاق. وإذا لم يتفق الطرفان على مواعيد السداد، فتطبق القواعد الواردة في المادة، ومنها عدم استحقاق الأجرة عن مدة انقضت قبل تسليم المأجور، ما لم يكن التأخر بسبب المستأجر.

من يتحمل الأضرار التي تقع في العقار المؤجر؟

يلتزم المستأجر بتعويض المؤجر عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره وفق المادة (430)، مع التمييز بين هذه الأضرار وبين ما ينتج عن الاستعمال المعتاد.

هل يمكن فسخ عقد الإيجار بسبب وجود عيب في العقار؟

إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليًا أو جزئيًا من الانتفاع بالمأجور، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض، وفق المادة (426).

هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة أحد الطرفين؟

الأصل أنه لا ينتهي بوفاة أحد المتعاقدين، وفق المادة (441)، مع وجود حالات محددة يجوز فيها طلب الفسخ.

هل يجوز تأجير العقار من الباطن؟

الأصل أنه لا يجوز للمستأجر تأجير المأجور كله أو بعضه أو التنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته، وفق المادة (437).

ما المادة التي تعرّف عقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية؟

المادة (461)، التي تعرّف المقاولة بأنها عقد يلتزم بمقتضاه المقاول بصنع شيء أو أداء عمل مقابل أجر، دون أن يكون تابعًا لصاحب العمل أو نائبًا عنه.

هل يجوز للمقاول المطالبة بزيادة الأجر بعد توقيع العقد؟

يعتمد ذلك على طريقة تحديد الأجر وشروط العقد. ففي عقد الأجر الإجمالي، لا يستحق المقاول زيادة لمجرد ارتفاع أسعار المواد أو أجور العمال، وفق المادة (471/1)، مع مراعاة أحكام التعديلات والإضافات والظروف الاستثنائية العامة.

هل يبقى المقاول الأصلي مسؤولًا عند الاستعانة بمقاول من الباطن؟

نعم، تقرر المادة (473/2) بقاء مسؤولية المقاول الأصلي تجاه صاحب العمل، حتى عند إسناد العمل إلى مقاول من الباطن.

هل يحق لصاحب العمل فسخ العقد إذا لم يصحح المقاول المخالفات؟

إذا أخل المقاول بشروط العقد أثناء التنفيذ، جاز لصاحب العمل إعذاره لتصحيح العمل خلال مدة معقولة. وإذا انتهت المدة دون تصحيح، فقد يجوز له إسناد التصحيح أو الإنجاز إلى مقاول آخر على نفقة المقاول الأول وفق الأحكام النظامية، أو طلب فسخ العقد، وفق المادة (466).

ماذا يستحق المقاول إذا تعذر عليه إكمال العمل لسبب لا يد له فيه؟

وفق المادة (477)، يستحق قيمة ما أنجزه من الأعمال، وما أنفقه على العمل الذي لم يتم، بقدر ما عاد على صاحب العمل من نفع.

ما المادة التي تعرّف عقد الوكالة في نظام المعاملات المدنية؟

المادة (480)، التي تعرّف الوكالة بأنها عقد يقيم بمقتضاه الموكل الوكيل مقام نفسه في تصرف نظامي.

هل يجوز إصدار وكالة عامة دون تحديد نوع التصرف؟

لا تصح الوكالة بألفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع التصرف النظامي محل الوكالة، وفق المادة (482). وتخضع الأعمال التي تتجاوز أعمال الإدارة لمتطلبات الوكالة الخاصة المنصوص عليها في المادة (484).

هل يجوز للوكيل توكيل شخص آخر؟

الأصل أنه لا يجوز له ذلك إلا إذا كان مأذونًا له من الموكل، وفق المادة (489).

هل يجوز للموكل عزل الوكيل في أي وقت؟

الأصل أن للموكل عزل الوكيل أو تقييد وكالته متى أراد، لكن توجد استثناءات إذا كانت الوكالة صادرة لمصلحة الوكيل أو الغير، وفق المادة (503).

هل تنتهي الوكالة بوفاة الموكل؟

الأصل أن الوكالة تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل وفق المادة (502)، مع ضرورة مراعاة الأحكام الخاصة والآثار التي قد تترتب على المعاملات القائمة وحقوق الغير.

هل يستحق الوكيل أجرًا إذا لم يُحدد الأجر في العقد؟

إذا لم يُتفق على أجر وكان الوكيل ممن يعمل بأجر على سبيل الاعتياد، استحق أجر المثل. أما إذا لم يكن ممن يعملون بأجر على سبيل الاعتياد، فيُعد متبرعًا، وفق المادة (498).

ما المادة التي تعرّف عقد الإيداع؟

المادة (506) من نظام المعاملات المدنية، التي تعرّف الإيداع بأنه عقد يحفظ بمقتضاه المودع لديه مال المودع على أن يرده بعينه.

هل يحق للمودع لديه أخذ أجر مقابل الحفظ؟

الأصل أنه لا يستحق أجرًا إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك، وفق المادة (507).

هل يجوز للمودع لديه استخدام الوديعة؟

لا يجوز له استعمالها أو ترتيب حق للغير عليها دون إذن المودع، وفق المادة (511).

هل يجوز للمودع استرداد الوديعة قبل نهاية المدة؟

إذا كان الإيداع دون أجر، يجوز للمودع استردادها في أي وقت بشرط ألا يكون ذلك في وقت غير مناسب. وإذا كان الإيداع بأجر، فيجوز استردادها قبل نهاية المدة إذا دُفع الأجر المتفق عليه كاملًا ولم يوجد شرط يمنع ذلك، وفق المادة (515).

من يتحمل النفقات الضرورية لحفظ الوديعة؟

الأصل أن المودع يرد النفقات الضرورية التي يتحملها المودع لديه لحفظ الوديعة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، وفق المادة (513).

هل يتحمل المودع لديه مسؤولية كل تلف يصيب الوديعة؟

ليس بالضرورة؛ بل تُقيّم المسؤولية وفق العناية المطلوبة، وسبب التلف، ووجود تعدٍّ أو إهمال، والأحكام النظامية ذات الصلة.

الخاتمة

ينظم نظام المعاملات المدنية السعودي عقد المقاولة من حيث إنشاء العقد والتزامات المقاول وصاحب العمل، وتوفير المواد، والمدة، والأجر، والمقاولة من الباطن، وحالات انتهاء العقد أو فسخه. ويساعد وضوح نطاق العمل والمواصفات والمدة وآلية اعتماد التغييرات على تقليل النزاعات وحماية حقوق الطرفين.

المصدر الرسمي: نظام المعاملات المدنية – هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.