نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها في السعودية: المفهوم والأهداف وأهم الأحكام

تتعدد صور الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية؛ فقد يمتلك الشخص شقة داخل مبنى سكني، أو محلًا تجاريًا ضمن مجمع، أو وحدة عقارية داخل مشروع يضم مرافق وأجزاء مشتركة بين عدد من الملاك. وفي هذه الحالات، لا تقتصر المسائل القانونية على إثبات ملكية الوحدة وحدها، بل تشمل أيضًا تنظيم الانتفاع بالمداخل والمصاعد والمواقف والممرات، وتحديد المسؤولية عن الصيانة، وآلية اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك.

ولتنظيم هذه المسائل، صدر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بموجب المرسوم الملكي رقم (م/85) بتاريخ 2/7/1441هـ، ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 18/7/1441هـ، وتوضح هيئة الخبراء بمجلس الوزراء أن النظام حل محل النظام السابق المتعلق بملكية الوحدات العقارية وفرزها.

ويهدف هذا المقال إلى توضيح مفهوم النظام، ونطاق تطبيقه، وأبرز أحكامه، وأثره العملي على الملاك والمشترين والمطورين العقاريين.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها؟

هو نظام ينظم ملكية الوحدات العقارية المستقلة داخل العقار المشترك، ويحدد القواعد المتعلقة بفرز هذه الوحدات، وملكية الأجزاء المشتركة، وإدارة العقار وصيانته، وتنظيم العلاقة بين الملاك.

ويشمل ذلك، بحسب طبيعة العقار، الشقق السكنية، والمحلات التجارية، والمواقف، والمرائب، وغيرها من الأجزاء التي يمكن تملكها أو الانتفاع بها أو التصرف فيها بصورة مستقلة وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.

وتكمن أهمية النظام في أنه يربط بين حق المالك في التصرف بوحدته المستقلة وبين التزامه بالقواعد التي تحافظ على العقار المشترك وحقوق بقية الملاك.

 

ثانيًا: ما المقصود بفرز الوحدات العقارية؟

عرّف النظام الفرز بأنه إجراء يتم بموجبه تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة، بغرض التصرف في كل وحدة على حدة.

أما الوحدة العقارية المفرزة، فهي الجزء المحدد من العقار المشترك الذي يتيح لمالكه الانتفاع به والتصرف فيه مستقلًا عن الأجزاء الأخرى، مثل الشقة أو المنزل أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب.

مثال عملي

إذا كان هناك مبنى سكني يتكون من عشر شقق، فلا يكفي وجود عشر شقق ماديًا حتى تكون كل واحدة منها وحدة مستقلة قابلة للتصرف وفق أحكام النظام؛ بل يجب استكمال إجراءات الفرز والاعتماد النظامي اللازمة بحسب الحالة.

وبعد اعتماد الفرز، يمكن التعامل مع كل وحدة باعتبارها وحدة مستقلة في التصرفات العقارية، وفق الإجراءات المعتمدة لدى الجهات المختصة. وتوضح المادة الثانية من النظام حق مالك الأرض الذي يستوفي صك ملكيته المتطلبات الشرعية والنظامية في البناء وفرز العقار إلى وحدات مستقلة، وإصدار صك ملكية لكل وحدة وفق الإجراءات المعتمدة.

 

ثالثًا: ما المقصود بالعقار المشترك والأجزاء المشتركة؟

يميز النظام بين الوحدة المفرزة التي يملكها شخص بصورة مستقلة، وبين الأجزاء المشتركة التي يستعملها الملاك معًا أو تقتضي طبيعتها اشتراكهم في ملكيتها.

ومن أمثلة الأجزاء المشتركة:

• المداخل والممرات والسلالم.

• المصاعد.

• المواقف المشتركة.

• الخزانات والقنوات والتجهيزات الخدمية المشتركة.

• الحدائق والساحات والمسابح، بحسب تصميم العقار وطبيعة ملكيته.

وتنص المادة السابعة على أن ملاك الوحدات المفرزة في العقار المشترك يكونون شركاء في الأجزاء المشتركة، مع بيان كيفية تحديد الحصص والأحكام ذات الصلة، ما لم يوجد اتفاق معتبر يقضي بغير ذلك في الحدود التي يسمح بها النظام.

الأثر العملي: شراء شقة لا يعني أن المالك يستطيع استعمال كل جزء من المبنى باعتباره ملكًا خاصًا له؛ فالممرات والمصاعد والمرافق المشتركة تخضع للغرض المخصص لها وللقواعد المنظمة لإدارة العقار.

 

رابعًا: ما أبرز حقوق مالك الوحدة العقارية؟

يمنح النظام مالك الوحدة العقارية المفرزة حقوقًا أساسية، من أبرزها:

1. التصرف في الوحدة بصورة مستقلة: يجوز التصرف في الوحدة المفرزة باعتبارها مستقلة عن الوحدات الأخرى، وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.

2. الانتفاع بالوحدة: يحق للمالك الانتفاع بوحدته في حدود الاستعمال المخصص لها.

3. المشاركة في الأجزاء المشتركة: تكون للمالك حصة في الأجزاء المشتركة وفق أحكام النظام والوثائق المعتمدة والاتفاقات المعتبرة.

4. الحماية من الأضرار غير المألوفة: يحق للمالك طلب إزالة مضار الجوار إذا تجاوزت الحد المألوف، وفق الضوابط الواردة في النظام.

5. الإفصاح قبل الشراء: يلتزم البائع بتقديم بيان يتضمن المعلومات اللازمة عن الوحدة وحقوقها والتزاماتها والعقار المشترك المرتبطة به.

وتنظم المواد السادسة والثامنة والتاسعة من النظام هذه الحقوق، مع مراعاة القيود التي تحمي سلامة العقار وحقوق الملاك الآخرين.

 

خامسًا: ما التزامات مالك الوحدة العقارية؟

لا تقتصر الملكية المشتركة على الحقوق، بل تترتب عليها التزامات تهدف إلى المحافظة على العقار وتنظيم الانتفاع به.

ومن أهم هذه الالتزامات:

• استعمال الوحدة وفق الغرض المخصص لها.

• تجنب الأعمال التي تضر بالهيكل الإنشائي للعقار أو تؤثر في واجهاته.

• عدم إشغال الأجزاء المشتركة بما يعطل استخدامها.

• عدم استعمال الأجزاء المشتركة على نحو يخالف الغرض المخصص لها.

• مراعاة حقوق الجيران وبقية الملاك.

• الالتزام بالقواعد والقرارات النظامية المتعلقة بإدارة العقار المشترك وصيانته.

وتؤكد المادة التاسعة من النظام عدم جواز استعمال الحق في الانتفاع بالوحدة أو بالأجزاء المشتركة بصورة تضر بالجار، كما تمنع الأعمال التي تضر بالهيكل الإنشائي أو تؤثر في الواجهات، أو تعيق الانتفاع بالأجزاء المشتركة.

مثال عملي

إذا وضع أحد الملاك أغراضًا شخصية في ممر مشترك، بما يعيق مرور السكان أو الوصول إلى مخارج المبنى، فقد يشكل ذلك مخالفة لقواعد استخدام الأجزاء المشتركة، بحسب ظروف الحالة واللوائح والقرارات المنظمة للعقار.

 

سادسًا: ما واجب البائع في الإفصاح عن الوحدة قبل البيع؟

من أبرز الضمانات التي قررها النظام إلزام مالك الوحدة بالإفصاح للمشتري المحتمل عن المعلومات المرتبطة بالوحدة العقارية المفرزة، بما يشمل مواصفاتها وملاحقها، والحقوق والالتزامات المرتبطة بها، ووصف العقار المشترك ومحتوياته وإدارته وتنظيم ملكيته.

ويجب إشعار الراغب في الشراء بأي تغيير يطرأ على هذه المعلومات قبل إبرام عقد البيع، وتعد المعلومات الواردة في بيان الإفصاح جزءًا من عقد البيع.

وتقرر المادة السادسة أنه إذا خلا بيان الإفصاح من المعلومات الواجب تقديمها، فللمشتري حق فسخ العقد خلال ثلاثين يومًا تبدأ من تاريخ توقيعه، أو من تاريخ العلم بالمعلومات إذا كانت جوهرية وترتب على إخفائها ضرر أو عدم صلاحية الوحدة للغرض الذي اشتريت من أجله، وذلك وفق شروط المادة. ولا يتحمل المشتري تكاليف ناشئة عن الفسخ في الحالة المنصوص عليها فيها.

نصيحة للمشتري: قبل توقيع العقد، اطلب وصفًا واضحًا للوحدة وملاحقها وحصتها في الأجزاء المشتركة، واطلع على المعلومات المتعلقة بإدارة العقار والتزاماته، ولا تكتفِ بالوصف التسويقي أو المعاينة الظاهرية.

 

سابعًا: ما جمعية الملاك؟ ومتى يجب تأسيسها؟

جمعية الملاك هي الكيان الذي ينشئه ملاك الوحدات العقارية المفرزة لتنظيم إدارة شؤون العقار المشترك، وفق أحكام النظام ولائحته التنفيذية.

وبحسب المادة الثانية عشرة، إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ثلاثة ملاك فأكثر، وجب عليهم تأسيس جمعية فيما بينهم لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار. أما الوحدات المبيعة على الخارطة، فيرتبط توقيت التسجيل بالحالة التي حددها النظام، وهي البدء في تسليم ثاني وحدة عقارية مفرزة.

وبعد تسجيلها، تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة. وتتولى الهيئة تسجيل جمعيات الملاك وتنظيم أعمالها وفق الإجراءات المعتمدة.

 

ما أهمية جمعية الملاك؟

تساعد الجمعية على تنظيم المسائل التي يصعب إدارتها بصورة فردية، مثل:

• تنظيم صيانة المصاعد والمرافق المشتركة.

• متابعة الخدمات والأعمال اللازمة للعقار.

• تنظيم القرارات المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة.

• وضع القواعد اللازمة لإدارة العقار وفق النظام الأساسي وقرارات الجمعية العامة.

• التعامل مع المصروفات والمسائل الإدارية المرتبطة بالعقار المشترك وفق الأحكام النظامية.

ويجب الرجوع إلى النظام واللائحة التنفيذية والنظام الأساسي للجمعية لمعرفة الصلاحيات والإجراءات المحددة في كل حالة.

 

ثامنًا: من المسؤول عن إدارة العقار المشترك وصيانته؟

ينظم النظام إدارة العقار المشترك من خلال مدير يتولى مهام الإدارة وفق الصلاحيات المحددة في النظام الأساسي، مع مراعاة الاختصاصات المقررة للجمعية العامة.

وتشمل الإدارة، بحسب الأحوال، توفير الخدمات والمواد والأعمال اللازمة للعقار، والإشراف على الصيانة والتنفيذ، ومتابعة الأعمال التي يقوم بها العاملون أو المقاولون المتعاقد معهم.

كما يتناول النظام حالات تضرر العقار أو انهياره، والتعديلات التي تؤثر في شكله الخارجي أو تزيد من قيمته؛ إذ يضع ضوابط تتعلق بقرارات الجمعية العامة والموافقة المطلوبة قبل إجراء بعض هذه الأعمال.

مثال عملي

إذا احتاج المصعد إلى صيانة أو احتاجت الواجهة المشتركة إلى إصلاح، فلا ينبغي التعامل مع المسألة باعتبارها مسؤولية مالك شقة بعينها تلقائيًا؛ بل يحدد النظام واللائحة والنظام الأساسي للجمعية الجهة المسؤولة وآلية اتخاذ القرار وتوزيع الالتزامات بحسب الحالة.

تاسعًا: ما دور اللائحة التنفيذية في تطبيق النظام؟

توضح اللائحة التنفيذية الإجراءات والمتطلبات اللازمة لتطبيق عدد من أحكام النظام، ومنها متطلبات فرز العقار وإعادة فرزه، والبيانات والمخططات والتراخيص اللازمة، وبيان الإفصاح، وتنظيم أعمال جمعيات الملاك وإدارة العقارات المشتركة.

وتشترط اللائحة، ضمن متطلبات الفرز أو إعادة الفرز، تقديم صك الملكية المستوفي للمتطلبات، وبيانات العقار، والرخص والتراخيص والفسوحات الصادرة من الجهات المختصة، إلى جانب تقرير مساحي أو مخططات معتمدة بحسب الحالة. كما تتناول أحكام فرز وحدات مشاريع البيع على الخارطة والضوابط المتعلقة بإصدار صكوكها.

ولهذا، لا يكفي الاعتماد على النص العام للنظام عند تنفيذ معاملة فرز أو إعادة فرز؛ بل يجب التحقق من المتطلبات الفنية والإجرائية المعمول بها لدى الهيئة والجهات المختصة.

 

عاشرًا: ما أثر النظام على المشتري والمطور العقاري؟

يظهر الأثر العملي للنظام في عدة جوانب:

بالنسبة إلى المشتري: يساعد على توضيح طبيعة الوحدة التي يشتريها، وحقوقه في الأجزاء المشتركة، والالتزامات المرتبطة بالعقار، ويمنحه ضمانات تتعلق بالإفصاح عن المعلومات الجوهرية.

بالنسبة إلى المطور العقاري: يفرض الالتزام بإجراءات الفرز والاعتماد، وتوفير المعلومات والوثائق اللازمة، ومراعاة القواعد المنظمة للأجزاء المشتركة وإدارتها.

بالنسبة إلى الملاك: يضع إطارًا لتنظيم العلاقة بينهم، ويحدد القواعد الأساسية للانتفاع بالأجزاء المشتركة، وإدارة العقار وصيانته، وآلية التعامل مع بعض القرارات التي تؤثر في العقار ككل.

وبذلك، فإن النظام لا ينظم ملكية الوحدة بصورة منفردة فحسب، بل ينظم أيضًا العلاقة بين الملكية الخاصة والملكية المشتركة، بما يدعم وضوح الحقوق والالتزامات في العقارات متعددة الوحدات.

 

الأسئلة الشائعة حول نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها

1. هل يمكن بيع الشقة بصورة مستقلة عن بقية شقق المبنى؟

نعم، متى كانت الشقة وحدة عقارية مفرزة ومستوفية للمتطلبات النظامية، فيجوز التصرف فيها بصورة مستقلة وفق الإجراءات المعتمدة.

2. هل يملك صاحب الشقة المصعد والممرات؟

الأجزاء المشتركة، مثل المصاعد والممرات، تكون مملوكة على الشيوع بين الملاك وفق أحكام النظام، ما لم يوجد اتفاق معتبر يقضي بغير ذلك. ولا يجوز لأي مالك استخدامها بما يخالف الغرض المخصص لها أو يضر بحقوق الآخرين.

3. متى يجب تأسيس جمعية ملاك؟

إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ثلاثة فأكثر، وجب عليهم تأسيس جمعية لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالوحدات المبيعة على الخارطة.

4. هل يحق للمشتري فسخ عقد شراء الوحدة إذا أخفى البائع معلومات جوهرية؟

تمنح المادة السادسة المشتري حق الفسخ خلال المدة المحددة فيها إذا لم يتضمن بيان الإفصاح المعلومات الواجب تقديمها، وتوافرت الشروط النظامية، ومنها أن تكون المعلومات جوهرية ويترتب على إخفائها ضرر أو عدم صلاحية الوحدة للغرض الذي اشتريت من أجله.

5. هل يستطيع مالك الشقة تعديل واجهة المبنى أو الهيكل الإنشائي؟

لا يجوز للمالك القيام بعمل يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر في الواجهات. كما أن التعديلات في الشكل الخارجي للعقار المشترك تخضع لموافقة الجمعية العامة وفق المادة الثلاثين، مع مراعاة بقية الأنظمة والاشتراطات ذات الصلة.

6. ما المرجع الذي يجب الرجوع إليه لمعرفة إجراءات فرز العقار؟

يُرجع إلى نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، ولائحته التنفيذية، والمتطلبات والإجراءات المعتمدة لدى الهيئة العامة للعقار والجهات المختصة.

 

الخلاصة

يضع نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها إطارًا لتنظيم تملك الوحدات المستقلة وإدارة الأجزاء المشتركة، ويحدد حقوق الملاك والتزاماتهم، وضوابط الفرز والإفصاح، ودور جمعيات الملاك في إدارة العقارات المشتركة. وتزداد أهمية الإلمام بأحكامه عند شراء شقة أو محل تجاري داخل عقار مشترك، أو عند تطوير مشروع متعدد الوحدات، أو عند نشوء خلاف بشأن الصيانة أو الانتفاع بالمرافق المشتركة.