ما هو نظام الرهن العقاري في السعودية؟ وما هي شروط الرهن العقاري؟ إجابة تلك الأسئلة وأكثر تأتيكم من خلال موقع ركن القانون، حيث إن النظام تم إصداره من أجل تعزيز الملكية السكنية، وتسهيل حصول المواطنين على تمويل عقاري، وبموجب النظام تم وضع شروط الرهن العقاري، وعقوبات رادعة لمخالفي النظام، ولتجنب تلك العقوبات ننصح بالاستعانة بمحامي متخصص.
نظام الرهن العقاري في السعودية
تم إصدار نظام الرهن العقاري بموجب المرسوم الملكي رقم (م/75) في تاريخ 21/11/1434 هـ، وتم تفعيله بعد إصدار اللوائح التنفيذية، والجهة الرئيسية التي تشرف على النظام هي البنك المركزي السعودي، إضافة إلى وزارة الإسكان، وقد تم إنشاء المركز الوطني للتنفيذ؛ من أجل ضمان تسجيل العقود، وتنفيذ أحكام الرهن العقاري، والأهداف الرئيسة من إصدار ذلك النظام هي:
- تسهيل حصول المواطنين السعوديين على تمويل عقاري، مما يعزز من نسبة ملكية المساكن بالمملكة.
- تنظيم العلاقة بين الجهات التمويلية، والمقترضين ضمن إطار قانوني يحافظ على حقوق كلا الطرفين.
- دعم الاستقرار المالي للأفراد من خلال تقديم تمويلات عقارية بفترات سداد مرنة، ونسبة فائدة معقولة.
- تشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، وذلك من خلال توفير بيئة استثمارية آمنة تحت مظلة النظام.
ما هي شروط الرهن العقاري؟
وفقًا لنظام الرهن العقاري، فإنه توجد مجموعة من الشروط الواجب تحقيقها، من أجل الاستفادة بتمويلٍ عقاريٍ، ومن أبرز تلك الشروط:
- يجب أن يكون المتقدم بطلب التمويل العقاري حاملًا للجنسية السعودية.
- يجب ألا يقل عمر المتقدم بطلب التمويل عن 21 عامًا، ولا يزيد عمره عن 70 عامًا عند انتهاء مدة السداد.
- ليتم الموافقة على طلب الحصول على تمويلًا عقاريًا، يجب أن يكون المتقدم بالطلب لديه سجل ائتماني جيد، وخالي من التعثرات.
- يشترط كذلك لقبول طلب الحصول على تمويل عقاري، أن يكون المتقدم بالطلب لديه دخل ثابت، لضمان قدرته على سداد الأقساط.
حقوق المدين والدائن في الرهن العقاري
تم تنظيم حقوق كل من المدين والدائن في نظام الرهن العقاري في السعودية، وسوف نعرض حقوق كلا الطرفين فيما يلي:
1- حقوق المدين في الرهن العقاري
تأتي حقوق المدين في الرهن العقاري على النحو التالي:
- يحق للمدين الحصول على تمويل عقاري؛ إذا تحققت فيه شروط الرهن العقاري المنصوص عليها.
- يجب أن يحصل المدين على نسخة من عقد الرهن توضح كافة الشروط، ونسبة الفائدة، وفترة السداد، وغيرها من تفاصيل.
- يحق للمدين استخدام العقار طوال فترة السداد، إلا في حالة نص عقد الرهن على غير ذلك.
- يجب على الجهة التمويلية إبلاغ المدين في حالة فرض أي رسوم إضافية.
- يحق للمدين الحصول على شهادة إخلاء طرف من جهة التمويل بعد سداد كامل قيمة القرض.
- يحق للمدين الاعتراض على تقييم جهة التمويل للعقار، والمطالبة بتقييم مستقل.
- من حق المدين بيع العقار على أن يقوم بسداد القرض، أو نقل الرهن للمشتري.
- نظام الرهن العقاري يحمي المدين من أي إجراءات تعسفية، قد تتخذها جهة التمويل ضده؛ إلا بعد اتباع الإجراءات القانونية.
2- حقوق الدائن في الرهن العقاري
يحافظ النظام على حقوق الدائن، كما يحافظ على حقوق المدين، حيث تتمثل حقوق الدائن في الرهن العقاري في الآتي:
- يحق للدائن رهن العقار كضمان لسداد قيمة القرض، ويكون له الأولوية في استرداد قيمة القرض في حالة بيع العقار.
- يحق للدائن الحصول على نسبة الفائدة، والرسوم الإدارية المتفق عليها بالعقد.
- يحق للدائن المطالبة بسداد أقساط القرض في الموعد الشهري المتفق عليه.
- يحق للدائن اتخاذ الإجراءات القانونية ضد المدين في حالة تخلفه عن السداد.
- يحق للدائن الاطلاع على معلومات المدين المالية، مثل السجل الائتماني، وبيان الدخل.
- يحق للدائن أن يشترط تأمين العقار ضد المخاطر لضمان حقوقه في حالات الكوارث.
عقوبات مخالفة نظام الرهن العقاري
في إطار تنظيم حقوق المدين والدائن في الرهن العقاري، تم وضع عقوبات رادعة لمخالفي النظام، ومن أبرزها ما يلي:
- يتم فرض غرامات مالية على المخالفين حسب نوع المخالفة وشدتها، مثل في حالة تخلف جهة التمويل عن تسجيل عقد الرهن.
- قد يتم توقيع عقوبات إدارية على جهة التمويل مثل تعليق الترخيص أو إلغائه، في حالة التلاعب بشروط العقد.
- قد يتعرض المقترض للمساءلة القانونية في حالة التخلف عن سداد أقساط القرض في الموعد المحدد، وعليه يتم تحديد العقوبة المناسبة.
أهمية الاستعانة بمحامي لتجنب عقوبات نظام الرهن العقاري
في إطار الحديث عن عقوبات مخالفي النظام، نشير إلى الدور المهم الذي يلعبه المحامي في تجنب تلك العقوبات على النحو التالي:
- يساعد المحامي عملائه في فهم حقوقهم، والتزاماتهم وفقًا للنظام بشكل أفضل، مما يجنبهم الوقوع في إحدى المخالفات.
- يعمل المحامي على صياغة العقود ومراجعتها؛ لضمان خلوها من الثغرات القانونية، وتوافقها مع لوائح النظام.
- يضمن عدم حدوث تلاعب في الإجراءات، أو في شروط العقد، مما يجنب كلا الطرفين في الوقوع في مخالفات النظام.
- يقوم المحامي بحماية حقوق المقترض في استخدام العقار، كما يتخذ ما يلزم من إجراءات قانونية في حالة الإجراءات التعسفية.
- يحافظ المحامي أيضًا على حقوق جهة التمويل، حيث يضمن التزام المقترض بمواعيد السداد، ويتخذ الإجراءات القانونية إذا تخلف عن السداد.
- يقوم المحامي بالتفاوض نيابة عن عملائه في حالة حدوث النزاعات، حيث يعمل على تسويتها وديًا قبل التصاعد لنزاع قضائي.
- يتابع المحامي تسجيل عقد الرهن، وإصدار شهادة إخلاء الطرف، مما يضمن عدم الوقوع في أخطاء إجرائية.
- يكون المحامي على معرفة واسعة بالإجراءات القانونية، مما يضمن تسريعها، وتوفير الوقت والجهد المبذول في إنجازها.
الأسئلة الشائعة
1- متى يسقط الرهن العقاري؟
وفقًا لنظام الرهن العقاري، فإن الرهن العقاري يسقط إذا تحققت إحدى الشروط أو الأسباب التالي:
- يسقط الرهن العقاري عند سداد كامل قيمة القرض.
- قد تقوم جهة التمويل بتبرئة ذمة المقترض دون سداد كامل قيمة القرض؛ لأسباب إنسانية.
- قد يسقط الرهن في حالة انتهاء مدة الرهن، دون مطالبة الجهة التمويلية بحقوقها.
- يسقط الرهن في حالة بيع العقار المرهون، واستخدام عائد البيع في سداد القرض.
- يمكن إسقاط الرهن بحكم قضائي في حالة النزاع بين الجهة التمويلية والمقترض.
- قد تتنازل الجهة التمويلية عن الرهن بناءً على تسوية متفق عليها.
- يسقط الرهن في حالة تلف العقار، أو فقدان قيمته، إثر كارثة طبيعية.
- في بعض حالات وفاة المقترض، قد يتم إسقاط الرهن العقاري.
- قد يتم إسقاط الرهن العقاري ضمن إجراءات إعلان إفلاس المقترض.
2- ما هي مشاكل الرهن العقاري؟
بالرغم من فوائد نظام الرهن العقاري في السعودية، إلا إنه يواجه بعض المشكلات، والتحديات، ومن أبرزها الآتي:
- تكون نسبة فوائد التمويلات العقارية مرتفعة في بعض الحالات مما يزيد من الأعباء المالية على المقترض.
- طول فترة سداد التمويل العقاري، والتي قد تصل إلى 25 عامًا، قد تؤثر سلبًا على وضع المقترض المالي.
- شروط الحصول على التمويل العقاري تحرم ذوي الدخول المحدودة من الحصول على تمويل.
- يساهم النظام في ارتفاع أسعار العقارات خاصةً بالمدن الكبرى مثل جدة والرياض، مما يزيد من صعوبة شراء عقار.
- في حالة حدوث انخفاض في أسعار العقارات، قد يؤثر ذلك بالسلب على قدرة المقترض على بيع العقار لسداد قيمة القرض.
3- كم نسبة الفائدة في الرهن العقاري؟
في إطار الحديث عن نظام الرهن العقاري، نشير إلى أن نسبة الفائدة في الرهن العقاري تكون كالتالي:
- نسبة الفائدة في التمويل الحكومي مثل برنامج سكني، تتراوح بين 2%، و4% سنويًا.
- تختلف نسبة الفائدة في التمويل العقاري من الجهات التمويلية والبنوك، لكن عادةً ما تتراوح بين 4%، و6% سنويًا.
- توجد مجموعة من العوامل التي تؤثر على نسبة الفائدة، ومن أبرزها:
- تزيد نسبة الفائدة كلما زادت مدة سداد التمويل.
- تحصل على نسبة فائدة أفضل كلما زادت قيمة العقار المرهون.
- قد تحصل على نسبة فائدة أقل في حالة كنت ممن يملكون سجلًا ائتمانيًا جيدًا.
- المنافسة بين الجهات التمويلية والبنوك تعد عاملًا رئيسيًا في انخفاض نسبة الفائدة.
خلاصة ما تقدم، إن نظام الرهن العقاري في السعودية تم إصداره بهدف تسهيل حصول المواطنين على التمويل العقاري، وتعزيز نسبة ملكية المساكن، وبموجب النظام، يجب تحقق مجموعة من الشروط؛ ليتمكن المواطن من الحصول على التمويل العقاري، كما أوضحنا أهمية الدور الذي يلعبه المحامي، في الحفاظ على حقوق كل من جهات التمويل، والمقترضين.