يعمل مدير صندوق الاستثمار العقاري على إدارة هذا الصندوق وحفظه مقابل رسوم معينة، إذ يعد صندوق الاستثمار العقاري من أشهر أدوات الاستثمار بالسعودية، ولهذا حرصت هيئة السوق المالية على حفظ حقوق المستثمرين من الممارسات غير السليمة، ولهذا أصدرت اللوائح والقوانين، ومن خلال موقع ركن القانون سنتطرق إلى الحديث المفصل عن هذه اللوائح.
مدير صندوق الاستثمار العقاري
يعمل مدير صندوق الاستثمار العقاري على إدارة الصناديق وحفظها بموجب لائحة الاستثمار العقاري، إذ حددت هذه اللائحة اختصاصات والتزامات المدير بالمادة الثامنة، وتتمثل هذه الالتزامات فيما يلي ذكره:
- تحديد كافة سياسيات اتخاذ القرارات التي يجب تنفيذها من أجل إدارة وحفظ صناديق الاستثمار العقاري.
- الوفاء بجميع القوانين واللوائح والأنظمة السارية في السعودية التي تتعلق بإدارة صناديق الاستثمار العقاري.
- إدارة صناديق الاستثمار العقاري حسب ما يحقق الفائدة لمصلحة مالكي الوحدات، وذلك وفقًا لأحكام الصندوق وشروطه.
- التأكد من سلامة العقود التي يتم عقدها وفقًا لمصلحة الصندوق.
- إبلاغ الهيئة المختصة عن أيّ أحداث أو تطورات محورية قد تؤثر على عمل الصندوق.
- يعتبر مدير الصندوق هو الشخص المسؤول عن إدارة وحفظ الصندوق وأصوله، وعن كافة خدمات الإدارة، وهو المسؤول أيضًا عن تعيين أيّ أطراف أخرى تتولى هذه المهمة.
- يتحمل مدير الصندوق أيّ خسائر ناتجة عن الأخطاء التي قد تحدث نتيجة الإهمال أو السلوكيات الخاطئة المتعمدة.
- يعمل على توفير كافة المعلومات عن أهداف الاستثمار بالصندوق والشروط والمخاطر، كافة المعلومات التي تمكن مالكي الوحدات من اتخاذ القرار في الاستثمار.
اقرأ أيضًا: صندوق الاستثمار العام
أنواع صناديق الاستثمار العقاري في السعودية
تناولت المادة السادسة من لائحة صناديق الاستثمار العقاري أنواع هذه الصناديق وأغراضها، والتي تتمثل فيما يلي:
- التطوير الأولي ثم البيع: يكون ذلك من خلال امتلاك أرض خام، ومن ثم العمل على تطويرها وتجزئتها إلى أراضي سكنية أو تجارية ومن ثم بيعها، وإنهاء الصندوق.
- التطوير الإنشائي ثم البيع: يكون ذلك من خلال شراء أرض خام والعمل على تطويرها من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية، ومن ثمّ بيعها، وإنهاء الصندوق.
- التطوير الأولي أو الإنشائي: يهدف هذا النوع إلى امتلاك أرض خام والعمل على تأجيرها لمدة زمنية محددة، ومن ثمّ بيعها، وإنهاء الصندوق.
- يحق للمستثمرين إنشاء أنواع أخرى من الصناديق من أجل أغراض أخرى وفقًا لشروط وأحكام هيئة السوق المالية.
الإشراف على صناديق الاستثمار العقاري
وضحت لائحة الاستثمار العقاري بالمملكة العربية السعودية القواعد التي يجب اتباعها عند الإشراف على الصناديق، وذلك بالمادة السابعة، وجاءت هذه القواعد على النحو التالي:
- يتم الإشراف على صناديق الاستثمار العقاري من قِبل مجلس الإدارة الذي يتم تعينه من قِبل المدير، وذلك بعد الحصول على الموافقة من قبل الهيئة، ويتم عقد اجتماعات مجلس الإدارة حسب القواعد التي تصدرها الهيئة.
- يشترط أن يكون ثلث أعضاء مجلس الإدارة من الأعضاء المستقليين على الأقل، وفي كافة الأحوال يشترط ألا يقل عدد الأعضاء المستقلين عن اثنين.
- في حال وجود أيّ تغيير في مجلس إدارة المشروع، يجب على مدير المشروع إبلاغ مالكي الوحدات بذلك.
- يحق للهيئة أن تصدر قرارات بعزل بعض أعضاء مجلس الإدارة أو جميعهم من منصبهم، وذلك بناءً على مصلحة مالكي الوحدات.
مسؤوليات مجلس إدارة صندوق الاستثمار العقاري
في سياق الحديث عن مدير صندوق الاستثمار العقاري، سنوضح لكم فيما يلي كافة مسؤوليات والتزامات مجلس إدارة صندوق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية:
- التحقق من قيام مدير الصندوق بكافة التزاماته ومسؤولياته وفقًا لمصلحة مالكي الوحدات حسب شروط وأحكام الصندوق.
- الموافقة على كافة العقود والقرارات المهمة التي يكون فيها الصندوق طرفًا، ومثال على ذلك: الموافقة على عقود التطوير وعقد الحفظ، وعقد التثمين، وعقود التسويق.
- الموافقة على شروط وأحكام الصناديق، أو إجراء أيّ تعديلات عليها.
- اتخاذ القرارات بشأن كافة التعاملات التي تمثل أيّ خلاف في المصالح التي يفصح عنه مدير الصندوق.
- الموافقة على تعيين المحاسب القانوني للصندوق الذي يقوم مدير الصندوق بترشيحه.
- الاجتماع مع مسؤول المطابقة ومسؤول التبليغ عن غسيل الأموال؛ للتأكد من التزام مدير الصندوق بكافة القواعد واللوائح ما لا يقل عن مرتين سنويًا.
- التأكد من التزام المدير بالإفصاح عن كافة المعلومات التي تساعد مالكي الوحدات في اتخاذ قرار الاستثمار.
- العمل بأمانة وإخلاص من أجل مصلحة الصندوق ومالكي الوحدات.
متطلبات أصول صندوق الاستثمار العقاري
في ظل الحديث عن مدير صندوق الاستثمار العقاري، أوجبت المادة العاشرة من لائحة الصندوق متطلبات صناديق الاستثمار العقاري، وهي:
- يشترط أن تمتلك كافة عقارات الصندوق صكوكًا شرعية سارية المفعول، ثابتة السلامة مؤكدة من خلال إفادة من الجهة التي أصدرتها.
- من الضروري أن تكون كافة عقارات الصندوق محل المشروع تمت الموافقة على تخطيطها أو بنائها بموجب إفادة رسمية من الأمانة أو البلدية المختصة.
- يجب أن يتم تقديم تقرير مثمن خاص بعقارات الصندوق.
- ينبغي أن يتم تسجيل صك ملكية العقار باسم مدير الصندوق أو شركة تابعة له أو باسم طرف آخر مع التهميش على الصك.
حفظ أصول صندوق الاستثمار العقاري
يعد أمين الحفظ هو الشخص الذي يقوم بحفظ أصول الصندوق، وهو الشخص الذي يقوم بكافة خدمات الحفظ، ويسمج لمدير صندوق الاستثمار العقاري القيام بمهام أمين الحفظ، ويجب حفظ كافة المستندات والوثائق التي تتعلق بالصندوق، وتتمثل هذه المستندات فيما يلي:
- صك العقار.
- قرارات الاستثمار.
- كافة العقود الجوهرية التي تتعلق بعمل الصندوق.
- جميع محاضر اجتماعات مجلس إدارة الصندوق.
- تقارير التثمين.
اقرأ أيضًا: استثمار الأوقاف
فصل أصول صندوق الاستثمار العقاري
أوجبت المادة الثانية عشر من لائحة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية قواعد فصل أصول الصندوق، والتي جاءت على النحو التالي:
- يجب على مدير صندوق الاستثمار العقاري فتح حساب بنكي محلي منفصل باسم كل صندوق يقوم بتأسيسه من أجل إيداع كافة المبالغ الخاصة بالصندوق، واستخدامها في تغطية النفقات الرأس مالية، ومصاريف التشغيل، وخدمات إدارة الصندوق بموجب أحكام وشروط الصندوق.
- يشترط على مدير صندوق الاستثمار العقاري فصل أصول الصندوق عن أيّ أصول أخرى.
- من الضروري أن تكون صافي أصول الصندوق لمالكي الوحدات، ولا يحق لمدير الصندوق أو أمين الحفظ المطالبة بهذه الأصول، إلا إذا كان المدير مالكًا لوحدات في الصندوق، أو كان مسموحًا له بالمطالبة في شروط وأحكام الصندوق.
الاشتراك في صناديق الاستثمار العقاري
قامت المادة الرابعة عشر من لائحة الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية بوضع مجموعة من الأحكام والشروط الخاصة بالاشتراك في صناديق الاستثمار العقاري، والتي جاءت على النحو التالي:
- يكون الاشتراك في وحدات صندوق الاستثمار العقاري متاحًا لأي مواطن سعودي أو أيّ شخص من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، أو من المقيمين بإقامة نظامية في المملكة دون الإخلال بنظام تملك العقارات لغير السعوديين.
- يتم تقسيم رأس مال الصندوق إلى وحدات متساوية في القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية مالكي الوحدات في حدود ما يملكونه من وحدات بصندوق الاستثمار العقاري.
- لا بد من سداد قيمة وحدات الصندوق كاملة خلال مدة الاشتراك، وذلك عملًا لما نصت به شروط الصندوق وأحكامه.
- لا يسمح بإصدار وحدات الصندوق والاشتراك فيها إلا من خلال مدير صندوق الاستثمار العقاري، ويجب عليه التحقق من حصول مالك الوحدة على نسخة من شروط وأحكام المشروع قبل قبول الاشتراك.
- يقوم مدير صندوق الاسثمار العقاري بتحديد مدة الاشتراك في الصندوق، وفي حال عدم تغطية رأس المال خلال تلك المدة، يحق للمدير إطالة فترة الاشتراك، وذلك بعد الحصول على الموافقة من هيئة، وفي حال عدم ضمان رأس المال يتم إعادة مبالغ الاشتراك إلى مالكي الوحدات.
- يحق لمدير صندوق الاستثمار العقاري استثمار أموال في تملك وحدات عند تأسيس الصندوق، ولكن لا بد من الإفصاح عن ذلك في شروط الصندوق وأحكامه.
اقرأ أيضًا: نظام المعالجات التجارية
الأسئلة الشائعة
ما هي افضل صناديق الاستثمار العقاري في السعودية؟
يعد صندوق جدوى ريت من أفضل صناديق الاستثمار العقاري السعودية، وهو صندوق متوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية.
كيف يتم شراء صناديق الاستثمار العقاري في السعودية؟
يتم في مرحلة الاكتتاب العام أو ما يعرف باسم السوق الأولية، وذلك عندما يطرح مديرو صناديق الاستثمار العقارية وحدات الصندوق، أو من خلال السوق المالية أو ما يعرف باسم السوق الثانوية.
ما هو العائد على الاستثمار العقاري في السعودية؟
العائد من الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية يتراوح ما بين 7% إلى 12% وذلك وفقًا لنوع العقار والموقع.
يعتبر الاستثمار العقاري من الخيارات الآمنة لبناء ثورة في المملكة العربية السعودية، وذلك بفضل التطوير الاقتصادي المستمر، والتحسين المستمر في النية التحتية، كما أن هذه الصناديق توفر نسبة أكبر من العوائد المجزية، ولهذا تحرص هيئة السوق المالية على وضع القواعد واللوائح من أجل الحفاظ على حقوق المستثمرين.