التحكيم العقاري هو أحد الأساليب القانونية المهمة التي يتم استخدامها من أجل حل المنازعات والنزاعات في سوق العقارات بسبب الطبيعة المعقدة للقطاع بالإضافة لتعدد الأطراف المعنية، وعبر موقعنا ركن القانون سنوضح أسباب تزايد الاعتماد على التحكيم العقاري، وأنواع النزاعات العقارية بالمملكة العربية السعودية.
التحكيم العقاري
يتم استخدام التحكيم العقاري كوسيلة قانونية لحل النزاعات التي تحدث بين الأطراف المختلفة بدلًا من اللجوء للمحاكم التقليدية عن طريق طرف ثالث محاكم يعرف بالمحكم، ويكون هذا المحكم عادة متخصصًا في القوانين العقارية.
والمحكم عنده الخبرة الكافية لفهم القضايا المعقدة بذلك المجال، ويتم الاتفاق على عملية التحكيم من قبل الأطراف المعنية في الاتفاق المبدئي أو العقد، ويتم تقديم القضية للمحكم للنظر فيها وليتخذ القرار المناسب.
اقرأ أيضًا: التصرفات العقارية
أنواع النزاعات العقارية
تعتبر النزاعات العقارية من القضايا القانونية المعقدة والتي قد تنشأ بسبب عدة عوامل كالتفسير المختلف للعقود وتداخل الحقوق، أو التعدي على الملكية، وتلك النزاعات تتخذ أشكالًا مختلفة تتضمن مسائل الملكية، والحدود، والتوثيق، والحقوق المشتركة، وذلك يتطلب حقوقًا قانونية تتضمن ما يلي:
- عقود الإيجار: كالنزاعات التي تحدث بين الملاك والمستأجرين بشأن بنود العقد أو الإخلاء.
- نقاشات حول حقوق الملكية: تتضمن النزاعات حول العقار أو ملكية الأرض.
- المشكلات المتعلقة بالضرائب العقارية: الاعتراضات على التقييمات الضريبية أو دفع الضرائب.
- المنازعات التجارية: ترتبط بتسليم مشاريع البناء أو تنفيذ بنود العقد.
أسباب تزايد الاعتماد على التحكيم العقاري
تم الاعتماد على التحكيم في الفترة الأخيرة بسبب عدة عوامل رئيسية، وتتمثل تلك العوامل فيما يلي:
1- السرعة والكفاءة
من الأسباب الرئيسية التي تجعل الأطراف تفضل التحكيم العقاري هو سرعة الإجراءات وذلك مقارنة بالمسارات القضائية التقليدية، ومن الممكن استغراق القضايا العقارية بالمحاكم عدة أشهر أو لسنوات من أجل حل النزاع، ويقدم التحكيم حلولًا سريعة، ومن الممكن أن يتم القيام بعملية الفصل في القضية خلال أشهر أو أسابيع قليلة، وذلك يساعد على تقليل المال والوقت الذي قد يتم استثماره بالنزاع.
2- المرونة في الإجراءات
يوفر التحكيم قدر كبير من المرونة وذلك مقارنة بالإجراءات القضائية، حيث يمكن للأطراف اختيار المحكمين الذين لديهم خبرة في مجالات محددة من العقارات، ومن الممكن للأطراف تحديد التوقيت والإجراءات المناسبة لهم، وذلك يساهم في جعل العملية أكثر ملاءمة لاحتياجاتهم.
3- الحفاظ على العلاقات التجارية
التحكيم عادة ما يكون خيار مفضل في الكثير من النزاعات العقارية والتجارية، حيث يساعد في الحفاظ على العلاقات بين الأطراف بدلًا من أن يتسبب النزاع في توتر طويل الأمد بين الأطراف المتنازعة، ويتم النظر للتحكيم على أنه حل يتم الوصول من خلاله لتسوية عادلة دون التسبب بالإضرار بالعلاقات التجارية المستقبلية.
4- الخصوصية والسرية
مقارنة بالقضايا التي تنظر بالمحاكم فالتحكيم أكثر خصوصية، ففي المحكمة القانونية يتم الكشف عن تفاصيل القضية بشكل علني، ولكن في حالة التحكيم فيمكن للأطراف إبقاء إجراءات التحكيم سرية، وذلك يمكن أن يكون مهمًا بشكل خاص بالقضايا المرتبطة بالتنافس والسمعة في القطاع العقاري.
اقرأ أيضًا: نظام الرهن العقاري
أهمية التحكيم العقاري في تسوية النزاعات
تعتبر عملية التحكيم العقاري مهمة، وذلك لأنها وسيلة سريعة وفعالة في حل النزاعات المرتبطة بالعقارات، وذلك بعيدًا عن الإجراءات القضائية التقليدية، وذلك يساعد الأطراف المرتبطة على الوصول لحل عادل، وتتمثل أهمية التحكيم فيما يلي:
1- ضمان العدالة والإنصاف
التحكيم وسيلة فعالة تضمن العدالة بين الأطراف المتنازعة، حيث إن المحكمين محايدون يدرسون القضايا بناءً على البراهين والوقائع القانونية المقدمة من كافة الأطراف وذلك يضمن أن الحكم الذي تم إصداره بالنهاية نابع من حقائق قانونية بعيدة عن التأثيرات الخارجية.
2- المرونة في اختيار المحكمين
الأطراف يكون لديهم الحق في اختيار المحكمين والذين يتمتعون بالخبرة المتخصصة بالعقارات، والمحكمون قد يكونون مهندسين معماريين أو محامين أو خبراء بمجال التقييم العقار، وتلك الخبرة تساهم في أن تكون حاسمة في اتخاذ القرارات السليمة، والتي تتعلق بنزاعات معقدة بالقطاع العقاري.
3- قوة تنفيذ القرار
من السمات المهمة بالتحكيم أن تكون قرارات المحاكم ملزمة قانونًا، وأن يتمتع الحكم الصادر بالتحكيم بالقوة التنفيذية كحكم المحكمة، وذلك يعني أن عملية التنفيذ تتم من خلال الأجهزة القضائية في حال رفض أحد الأطراف الالتزام بالقرار، وذلك يعطي الأطراف الطمأنينة والراحة بأن تكون تسوية النزاع ملزمة وقابلة للتطبيق.
فوائد التحكيم في العقارات
هناك الكثير من الفوائد لعملية التحكيم العقاري؛ مما يجعله الخيار الأمثل بالنسبة للأطراف المتنازعة، كما أنه يساهم في توفير حلول فعالة وسريعة للمنازعات العقارية ويضمن العدالة والسرية، ومن فوائد التحكيم في العقارات ما يلي:
1- قابلية التكيف مع القوانين المحلية والدولية
في حال كانت الأطراف المتواجدة بدون مخالفة أو كان النزاع متعلق بعقارات متعددة الجنسيات، فيمكن التكيف مع القوانين المحلية والدولية بمرونة كبيرة، وذلك يجعل التحكيم وسيلة فعالة في حل النزاعات التي تتضمن أطراف من مختلف الجنسيات والأماكن.
2- خفض التكاليف
القضايا التقليدية في المحكمة عادة ما تكون أكثر تكلفة، وذلك بسبب الكفاءة والسرعة في معالجة القضايا، والأطراف الذين لا يحتاجون لدفع رسوم المحاماة أو تكاليف إدارية ضخمة، وذلك يجعل التحكيم خيارًا اقتصاديًا أكثر.
3- الحفاظ على السرية
تعتبر السرية هي ميزة مهمة خاصة في الحالات التي تحتاج لحماية المعلومات الحساسة، كالعقود التجارية وتفاصيل الاتفاقيات، وذلك العنصر يساهم في تعزيز الثقة بين الأطراف المتنازعة، ويقلل من فرص حدوث تسريب المعلومات بين أطراف غير معنية أو منافسين.
التحديات التي قد يواجهها التحكيم العقاري
على الرغم من الفوائد الكثيرة التي يتمتع بها التحكيم العقاري إلا أنه قد يواجه الأطراف في تلك العملية بعض التحديات التي تتمثل فيما يلي:
1- غياب الطعن في القرارات
على الرغم من أن التحكيم وسيلة فعالة وسريعة، ولكن من التحديات الأساسية والرئيسية هو أن قرارات المحكمين لا يمكن الطعن فيها بسهولة، حيث إن المحاكم التقليدية يستطيع الطرف الخاسر استئناف الحكم، ولكن في التحكيم فرص الطعن تكون محدودة، وذلك يعني أن الأطراف يكونون ملزمين بقبول القرار النهائي حتى وإن لم يكن مُرضيًا بالنسبة لهم.
2- تكلفة المحكمين
على الرغم من أن التحكيم عادة ما يكون أقل تكلفة من القضايا القضائية إلا أن تكلفة تعيين محترفين ذوي خبرة قد تكون مرتفعة ببعض الحالات خاصة عندما يكون النزاع معقد ويحتاج لمحكمين متخصصين.
اقرأ أيضًا: افضل موثق في جدة
كيفية اختيار محكم عقاري مؤهل
تعتبر عملية اختيار محكم عقاري أمر مهم حيث يضمن الكفاءة والعدالة، ومن أهم النصائح التي تساعدك في اختيار محكم عقاري مؤهل ما يلي:
1- الحياد والنزاهة
المحكم يجب أن يكون محايدًا ولديه القدرة على اتخاذ قرارات عادلة دون أن يتم التأثير بأي انحياز تجاه أحد الأطراف، وفي حال كان هناك أي روابط بين الأطراف المتنازعة والمحكم، فإنه يتم الإعلان عنها من أجل ضمان الشفافية العملية.
2- الخبرة المتخصصة في العقارات
المحكم الذي يتم اختياره يجب أن يكون على دراية واسعة بالقوانين العقارية، وكذلك بالمعايير التجارية والصناعية في ذلك القطاع، ويعد من المهم امتلاك المحكم خبرة في التعامل مع النزاعات العقارية سواء كانت ترتبط بالشراء أو بعقود الإيجار أو البيع أو المنازعات المرتبطة بالعقارات التجارية.
3- المراجعات والتوصيات
يجب التحقق من سمعة المحكم من خلال التوصيات أو المراجعات من أطراف سابقة تعاملت معه، فمن الممكن أن توفر تلك المراجعات مؤشرًا جيدًا على قدرة المحكم على إدارة النزاعات بشكل فعال ومنصف.
4- المؤهلات الأكاديمية والمهنية
يعد من الأفضل حصول المحكم على شهادات اكاديمية متميزة بالقانون العقاري أو في المجالات ذات صلة، وكذلك أن يكون عضوًا في مؤسسات أو هيئات تحكيمية معترف بها دوليًا كغرفة التجارة الدولية.
الأسئلة الشائعة
ما هو التحكيم العقاري في السعودية؟
يعتبر أحد الآليات الفعالة لحل النزاعات التي قد تنشأ بين الأطراف المختلفة.
ما هو اتفاق التحكيم العقاري؟
اتفاق بين الأطراف على إحالة النزاعات التي قد تنشأ للتحكيم بدلًا من اللجوء للمحاكم.
ما هي أهمية التحكيم في السعودية؟
له دور محوري في توفير بيئة قانونية متطورة.
التحكيم العقاري يساهم في حل النزاعات المرتبطة بالعقارات في السعودية، حيث يتم عرض النزاع على محكم أو أكثر ولا يتم اللجوء للمحاكم، ويكون المحكم سندًا تنفيذيًا.