ما هو نظام التصرفات العقارية في السعودية؟ وما أنواعها، إجابة تلك الأسئلة وأكثر تأتيكم من خلال موقع ركن القانون، حيث إنه لا يسع الفرد جهل مثل تلك المعلومات، إذ إنه وقت من الأوقات سوف تكون أحد الأطراف في معاملة من المعاملات التي تندرج تحت هذا النظام، مثل بيع عقار، أو تأجريه، لذا سوف نعرض أهم التفاصيل عنها.

نظام التصرفات العقارية في السعودية

يعمل هذا نظام التصرفات العقارية على تنظيم المعاملات المتعلقة بالعقارات، مثل البيع، والشراء، والتأجير، وغيرها من تصرفات، ويشرف على تنفيذ لوائح هذا النظام عدة جهات حكومية، ومن أبرزها وزارتي العدل والإسكان، والهيئة العامة للعقار، وهيئة الزكاة والضرائب، حيث إن بعض المعاملات يطبق عليها ضريبة القيمة المضافة.

تخضع التصرفات المتعلقة بالعقارات إلى مجموعة من الأنظمة الرئيسة، وهي:

• نظام التسجيل العقاري: ينظم الإجراءات القانونية المتعلقة بتسجيل ملكيات العقارات؛ لضمان حقوق المالكين.
• نظام الرهن العقاري: ينظم إجراءات رهن العقارات كضمان للتمويلات.
• نظام ضريبة القيمة المضافة (VAT): ينظم فرض الضريبة على المعاملات التجارية المتعلقة بالعقارات.
• نظام الأراضي البيضاء: ينظم فرض الضريبة على الأراضي البيضاء أي غير المستغلة، وذلك بهدف تشجيع الاستثمار العقاري.
• نظام الإيجار: ينظم العلاقة بين صاحب العقار، والمستأجر، ويحمي حقوق والتزام كلا الطرفين.

اقرأ أيضًا: نظام الرهن العقاري

أنواع التصرفات العقارية

تتمثل في الإجراءات القانونية، والتي من خلالها إما أن تتغير حقوق الملكية، أو الانتفاع بالعقار، وتوجد عدة أنواع للتصرفات، وهي:

1- التصرفات الناقلة للملكية

التصرفات الناقلة للملكية هي التي ينتقل على إثرها ملكية العقار من طرف لآخر، وذلك على النحو التالي:

• البيع يتم بموجبه نقل ملكية العقار من البائع إلى الشاري بعد دفع المبلغ المتفق عليه.
• الهبة أيضًا يتم بموجبها نقل ملكية العقار من الواهب للموهوب، لكن دون الحاجة لدفع مقابل.
• من التصرفات الناقلة للملكية أيضًا الوصية، إذ يتم بموجبها نقل ملكية العقار من الموصي للموصى له وفقًا لشروط الوصية.
• الإرث من التصرفات التي تنقل ملكية العقار بعد وفاة المالك، وذلك تبعًا لأحكام الشريعة الإسلامية.

2- التصرفات المرهونة

الرهن يعد ضمن التصرفات العقارية، حيث يستخدم فيه العقار كضمان من أجل الحصول على تمويل، أو سداد دين، ويحتفظ المرتهن ببعض الحقوق في العقار إلى أن يتم سداد الدين، ويتم الإفراج عن الرهن فور الانتهاء من سداد الدين.

3- التصرفات المؤقتة

توجد تصرفات مؤقتة متعلقة بالعقارات، وذلك مثل:

• الإيجار الذي فيه يمنح المؤجر حق الانتفاع بالعقار مقابل قيمة الإيجار المتفق عليها، وذلك لمدة محددة وفقًا للعقد.
• العارية من التصرفات المؤقتة، إذ يتم فيها منح حق الانتفاع بالعقار، لكن على العكس من الإيجار، فإنه يكون دون مقابل.

4- التصرفات التبادلية

التصرفات التبادلية في النظام السعودي تكون على النحو التالي:

• المقايضة: يقوم فيها مالكين لعقارين، بتبادل ملكية عقار بآخر.
• الشراكة: وفيها يتم الاتفاق بين طرفين أو أكثر على تقاسم ملكية العقار، والمنفعة منه.

5- التصرفات التقييدية

التصرفات العقارية التقييدية في النظام السعودي تتمثل في الآتي:

• الحجز: يتم فيه تقييد حق المالك في التصرف في العقار، وذلك بهدف ضمان سداد التزام أو دين معين.
• الوقف: يتم فيه وقف ملكية العقار، أي منع التصرف فيها بالبيع، أو الهبة، ويكون الوقف بغرض خيري أو ديني.

6- التصرفات الإدارية

التصرفات الإدارية تتمثل في التنازل، حيث يتنازل المالك عن حقه في ملكية العقار لصالح طرف آخر أو أكثر، كما تتضمن التصرفات الإدارية القسمة، والتي فيها يتم تقسيم العقار المشترك بين المالكين لأجزاء مستقلة.

7- التصرفات القضائية

تشرف وزارة العدل السعودية على تنفيذ التصرفات القضائية المتعلقة بالعقارات، والتي من أهمها:

• تنفيذ الأحكام القضائية المتعلقة بالعقار مثل حكم الإخلاء الإجباري، أو نقل الملكية بحكم قضائي.
• يمكن أن يكون التصرف القضائي متمثل في البيع بالمزاد العلني بغرض سداد التزامات المالك.

8- التصرفات الخاصة بالمشاريع الكبرى

التصرفات العقارية تتضمن تصرفات خاصة بالمشاريع الكبرى، ومن أبرزها ما يلي:

• في الشراكة بين كل من القطاع العام والخاص، يتم إبرام اتفاقيات متعلقة بتطوير العقارات الكبرى.
• تمويل المشاريع العقارية الكبرى، والذي يتم من قبل مؤسسات مالية ضخمة.

9- التصرفات الخاصة بالأراضي البيضاء

توجد تصرفات خاصة بالأراضي البيضاء، ومن ضمنها ما يلي:

• تطور الأراضي البيضاء، والذي يتم وفقًا لخطط التطوير العمراني بهدف تشجيع ملاك الأراضي البيضاء على الاستثمار العقاري.
• ضريبة الأراضي البيضاء تعد ضمن التصرفات التي تفرضها الحكومة من أجل تشجيع ملاك الأراضي على الاستثمار العقاري.

اقرأ أيضًا: الشركات العائلية

10- التصرفات الخاصة بالعقارات الحكومية

التصرفات الخاصة بالعقارات الحكومية تختلف عن العقارات المملوكة للأفراد، إذ يتم بيع العقارات الحكومية عن طريق المزادات العلنية، أو المناقصات، كما يتم تأجيرها سواء للأفراد، أو الشركات وفقًا لشروط محددة.

11- التصرفات الخاصة بالعقارات الوقفية

التصرفات العقارية الوقفية في النظام السعودي تكون على النحو التالي:

• إدارة العقارات الوقفية، والتي تكون من قبل الجهات الحكومية المختصة، مثل وزارة الشؤون الإسلامية.
• تنمية العقارات الوقفية، والتي تقوم بها الحكومة من أجل تعزيز اتساع نطاقها، وزيادة عوائدها.

12- التصرفات الإلكترونية

تضمن التصرفات الإلكترونية الإجراءات القانونية التي تتم من خلال الطرق إلكترونية الآتية:

• التسجيل الإلكتروني للعقارات، والذي يتم من خلال المنصات الإلكترونية التابعة للإسكان السعودية مثل منصة سكني.
• الاستعلام الإلكتروني عن ملكية العقار قبل الإقدام على الشراء، أو التأجير.

اقرأ أيضًا: الصناديق العائلية

الفرق بين التصرفات العقارية الناقلة وغير الناقلة للملكية

على ضوء ما عرضنا حول أنواع التصرفات التجارية المتعلقة بالعقارات، سوف نشير لأهم الفروق بين التصرفات الناقلة، وغير الناقلة للملكية.

الأسئلة الشائعة

1- كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟

تختلف نسبة الضريبة المفروضة على التصرفات التجارية المتعلقة بالعقارات في السعودية؛ تبعًا لاختلاف نوع المعاملة، وذلك على النحو التالي:

• يتم فرض ضريبة القيمة المضافة ونسبتها 5% على التصرفات التجارية المتعلقة بالعقار، مثل بيع، أو تأجير العقارات التجارية، وبيع الأراضي غير السكنية.
• يتم تطبيق ضريبة الأراضي البيضاء ونسبتها 2.5% سنويًا على قيمة الأراضي البيضاء؛ أي الأراضي غير المستغلة ضمن النطاق لعمراني بالمدن الكبرى.

2- من يدفع ضريبة التصرفات العقارية البائع أم المشتري؟

في إطار الحديث عن الضريبة المطبقة على المعاملات التجارية المتعلقة بالعقارات نشير إلى من المسؤول عن دفعها فيما يلي:

• عند بيع العقارات التجارية، يكون على المشتري دفع ضريبة القيمة المضافة، والتي نسبتها 5% من أصل قيمة العقار التجاري.
• عند تأجير عقار تجاري، يكون المؤجر أيضًا هو المسؤول عن دفع ضريبة القيمة المضافة، ونسبتها 5% من قيمة الإيجار.
• في حالة الأراضي البيضاء، يتم تطبيق ضريبة الأراضي البيضاء والتي نسبتها 2.5% من قيمة الأرض، ولا يتحمل المشتري الضريبة إلا بعد نقل الملكية.

3- من هم المعفيون من ضريبة التصرفات العقارية؟

بالرغم من تطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعاملات التجارية المتعلقة بالعقار، إلا أن بعض المعاملات معفية تمامًا من الضريبة، مثل:

• بيع، أو تأجير العقارات السكنية معفي من ضريبة القيمة المضافة، شرط أن يكون العقار مخصص للاستغلال سكنيًا فقط.
• بيع الأراضي السكنية أيضًا معفي من ضريبة القيمة المضافة، وذلك بشرط أن تكون مخصصة للسكن وفقًا للمواصفات الرسمية.
• بيع أو تأجير العقارات المملوكة من قبل الجهات الحكومية، أو المؤسسات العامة.
• بيع أو تأجير العقارات الوقفية (أي المخصصة للأغراض الدينية، أو الخيرية)معفي تمامًا من ضريبة القيمة المضافة.

خلاصة ما تقدم، أن المعاملات التجارية المتعلقة بالعقارات يتم تنظيمها بموجب أنظمة رئيسية، مثل نظامي التسجيل العقاري، والرهن العقاري، كما يشرف على تطبيق الأنظمة عدة جهات حكومية، ومن أهمها وزارتي العدل، الإسكان، ونظرًا لتعدد الأنظمة واللوائح المتعلقة بتلك التعاملات، فإننا ننصح بالاستعانة بمحامي لضمان الامتثال قانونيًا، وتجنب أي عقوبات.